» » » Оренда житла: як правильно укласти договір найму

Оренда житла: як правильно укласти договір найму

Один зі способів виживання у важких економічних умовах - здача житлової площі в оренду. Здебільшого власники квартир розміщують оголошення на стовпах і парканах, а при особистій зустрічі з претендентами обмежуються посвідченням особи і домовленістю про суму оплати. Після міцного рукостискання й отримання авансу (зазвичай за перший і останній місяць оренди) сторони приступають до виконання своїх обов'язків, не турбуючись про правові наслідки здійсненого правочину. А дарма, адже свої права та обов'язки повинен знати не тільки орендодавець, але й орендар.

До фінансово-економічної кризи приватні інвестори залучали іпотечні кредити, купували квартири і здавали їх в оренду, а відсотки за кредитом виплачували з орендної плати. Вкладаючи гроші в нерухомість і здаючи її в оренду, приватні інвестори рідко замислювалися про податки. А зневага до системи оподаткування загрожує великими неприємностями, навіть кримінальною відповідальністю.

У чинному житловому законодавстві оренда житлових приміщень має свої нюанси. Вони залежать від того, кому здавати - юридичній чи фізичній особі. Саме з цього випливають правові наслідки і податкові зобов'язання власника. Розглянемо деякі з них.

Суть договору найму

Законодавець у п. 18.1.5 Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств" визначив оренду житлових приміщень як господарську операцію, що передбачає надання житлового будинку або квартири її власником у користування іншій фізичній або юридичній особі на певний термін, для цільового використовування і за орендну плату. Максимальний розмір орендної плати, сплачуваної фізичними особами за використання житлового приміщення як місця постійного проживання, підлягає регуляції в порядку, визначеному Кабінетом міністрів України. Орендна плата за житлове приміщення, яке використовують не як місце постійного мешкання, а також розмір орендної плати для юридичних осіб регуляції не підлягають.

Порядок здійснення операцій з оренди житлових приміщень Кабінет міністрів України встановлює відповідно до положень Житлового кодексу України (далі - ЖКУ). Слід зауважити, що ЖКУ був прийнятий ще 30 червня 1983 р. Верховною Радою УРСР та не відображає реалій сьогодення, а тим більше не регулює належним чином правовідносини, що склалися в сегменті житлової політики держави. Відповідно до ст. 150 ЖКУ громадяни, що мають у приватній власності житловий будинок (його частину) або квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їхніх сімей, мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд (продавати її, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, здійснювати інші, не заборонені законом операції).

Згідно зі ст. 158 ЖКУ наймач користується житловим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянину на праві приватної власності, відповідно до договору найму житлового приміщення. Цей договір укладається між власником і наймачем житлового приміщення в письмовій формі та реєструється у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або у створеному ним органі управління. Означений документ має містити вказівку на предмет договору, термін, на який його укладено, визначати права й обов'язки наймача та передбачати інші умови.

Договір найму (оренди) за своєю правовою природою консенсусний та оплатний і відрізняється від інших договорів. Так, відповідно до нього наймач одержує майно не у власність, а лише в тимчасове користування, на відміну від договорів купівлі-продажу, міни та дарування, які роблять набувальника нерухомості її власником. Наймач, оскільки він є лише тимчасовим користувачем майна, після закінчення терміну договору та в разі його дострокового розірвання повинен повернути взяте в найом майно наймодавцю в справному стані.

Предметом договору найму в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, може бути як ізольоване, так і неізольоване житлове приміщення (кімната, пов'язана з іншою спільним входом), а також його частина. Не можуть бути самостійним предметом договору найму приміщення, непридатні для проживання (підвали тощо), а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо). Житлове приміщення здається наймачеві на визначений строк або без зазначення строку. Члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму. Повнолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із зазначеного договору.

Укладаючи договір найму, необхідно взяти до уваги, що відповідно до ст. 162 ЖКУ плата за користування житловим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, встановлюється за згодою сторін. Плата за комунальні послуги стягується за затвердженими в установленому порядку тарифами. Строки внесення квартирної плати і плати за комунальні послуги визначають за згодою сторін. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити квартирну плату і плату за комунальні послуги.

Як платити податки

Відповідно до п. е ст. 1 Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб" від 22.05.2003 р. № 889-IV (далі - Закон № 889-IV) з наступними змінами та доповненнями оподаткуванню підлягає дохід від здачі в оренду (лізинг) нерухомості, розташованої на території України. Стаття 9 Закону № 889-IV визначає особливості нарахування і сплати окремих видів податків з доходів, до яких належить і оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду), житловий найом (піднайом). А відповідно до ст. 7 Закону № 889-IV ставка податку складає 15% від об'єкта оподаткування.

Пункт 9.1.1 Закону № 889-IV встановлює, що податковим агентом платника податку - орендодавця при нарахуванні доходу від надання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар. Водночас об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не може бути менше мінімальної суми орендної плати, встановленої законодавством з питань оренди землі.

Податковим агентом платника податку - орендодавця при нарахуванні доходу від надання в оренду іншого нерухомого майна, ніж те, що згадане в п. 9.1.1Закону № 889-IV (у тому числі земельної ділянки, що знаходиться під таким нерухомим майном, або присадибної ділянки), є орендар.

При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, вказаної у договорі оренди, але не може бути менше мінімальної суми орендних платежів за повний або неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, затвердженою Кабінетом міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості, з урахуванням місця її розташування, інших функціональних і якісних показників, встановлюваних органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких розташована така нерухомість. Якщо така мінімальна вартість не встановлена до початку звітного податкового року, об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, встановленої в договорі оренди.

Відповідно до п. 9.1.4 Закону № 889-IV, якщо орендар - фізична особа не є суб'єктом підприємницької діяльності, то особою, відповідальною за нарахування і сплату (переказ) податку до бюджету, є платник податку - орендодавець.

При цьому:

такий орендодавець самостійно нараховує і платить податок до бюджету в терміни, встановлені Законом для квартального податкового періоду, а саме: протягом 40 календарних днів, наступних за останнім днем такого звітного кварталу; договір оренди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню, при цьому нотаріус зобов'язаний направити інформацію про такий договір до податкового органу за основним місцем проживання платника податку - орендодавця, у формі та в спосіб, встановлені Кабінетом міністрів України. У разі порушення таких форми або способу нотаріус несе відповідальність, встановлену Законом, за порушення порядку або термінів надання податкової звітності.

Якщо операція з оренди квартири у фізичної особи під офіс відповідає нормам ЖКУ (ст. 158-170), вказана операція є господарською для платника податку, і надалі витрати на оренду включають до валових витрат підприємства.

Платник податку (юридична особа) має право віднести до складу валових витрат орендну плату, сплачену фізичною особою за оренду в нього квартири, а також квартплату і комунальні платежі (відповідно до рахунків, виставлених ЖКК), якщо договір передбачає, що саме підприємство оплачує їх у процесі оренди.

Усі - до суду!

На практиці власник житлового приміщення і орендар нерідко не знаходять спільної мови. Це може стосуватися оплати, правил користування житловим приміщенням, порядку припинення договору найму на вимогу однієї із сторін, а також спричинення та відшкодування шкоди, завданої об'єкту нерухомості. У таких випадках шлях у сторін, що сперечаються, один: довести свою правоту в суді. А ось тут і знадобиться документальне підтвердження існуючих правовідносин, інакше кажучи, договір найму. Пленум Верховного Суду України розглянув ці питання і в п. 23 Постанови "Про деякі питання, що виникають в практиці застосування судами Житлового кодексу України" від 12.04.1985 р. № 8 (з подальшими змінами) зазначив: "При вирішенні спорів, пов'язаних з користуванням наймачами житловими приміщеннями в будинках приватного житлового фонду, суди повинні мати на увазі, що:

договір найму житлового приміщення, укладений з власником будинку (квартири) на певний строк, може бути достроково розірваний на вимогу наймодавця, коли наймач або особи, що проживають з ним спільно, систематично руйнують, псують житлове приміщення, використовують його не за призначенням або, систематично порушуючи правила співжиття, роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, коли наймач систематично (не менше трьох місяців поспіль) не вносить квартирну плату і плату за комунальні послуги (ст. 168 ЖКУ) або коли відповідно до проекту переобладнання чи перепланування будинку, затвердженого виконавчим комітетом місцевої Ради, при капітальному ремонті житлове приміщення, яке займає наймач, не може бути збережене (ст. 165 ЖКУ);

договір найму житлового приміщення, укладений на невизначений строк, може бути розірваний на вимогу наймодавця із зазначених вище підстав, а також якщо житлове приміщення, яке займає наймач, необхідне для проживання наймодавцю та членам його сім'ї і наймач був попереджений про розірвання договору не менше ніж за три місяці (ст. 168 ЖКУ);

щоб розірвати договір найму житлового приміщення на вимогу наймодавця з мотиву систематичного порушення наймачем або членами його сім'ї правил співжиття (ч. 4 ст. 168 ЖКУ), не потрібно, щоб до відповідачів попередньо застосовувалися заходи попередження та громадського впливу, зазначені в ч. 1 ст. 116 ЖКУ".

Висновки, або Що ще потрібно знати

Здача житла в оренду - популярний бізнес. Особливо це стосується міст-мільйонників, де існує постійна потреба в житлі. Якщо громадянин здає великі площі нерухомості, він може зареєструватися як суб'єкт підприємницької діяльності і платити податки за спрощеною схемою (єдиний податок). Це можуть робити й ті, хто надають в оренду одну-дві звичайні квартири. Щоправда, спочатку треба отримати свідоцтво платника єдиного податку. Його видають у податковій за місцем реєстрації. Підставами для видачі свідоцтва є письмова заява і платіжний документ (банківська квитанція або платіжне доручення) про авансову сплату єдиного податку не менше ніж за календарний місяць. Щойно зареєстрований підприємець має подати заяву протягом десяти календарних днів з моменту державної реєстрації, інакше доведеться чекати видачі свідоцтва до кінця поточного кварталу.

Спрощена система оподаткування передбачає:

незначне податкове навантаження на підприємця;відсутність ПДВ;річний дохід, який не має перевищувати 500 тис. грн.

Якщо договір оренди укладається між фізичною особою та юридичною особою або приватним підприємцем і термін дії документа не перевищує три роки, його можна не реєструвати в нотаріуса. Отже, вирішуйте самі, що для вас вигідніше.

Здавалося б, у Законі все чітко прописано: хто, скільки і за що має платити. Проте на практиці не все так веселково. Договір оренди можна укладати і в усній формі, якщо квартиру здають на термін менше трьох років. Навіть нотаріуси визнають, що похід до них з приводу оренди житла - зайві витрати. До речі, якщо орендодавець не надав податковій декларацію, його можуть оштрафувати аж на десять неоподатковуваних мінімумів (170 грн.). Можуть і притягати до кримінальної відповідальності, але це тема іншої публікації.


Олег БЄЛІКОВ
(Правовий тиждень, № 46, 17-26 листопада 2009)
  0
Коментарів: 0
Додати коментар