Консультує нотаріус: Щодо права на земельну ділянку

Щодо права на земельну ділянку під житловим будинком (будівлею, спорудою).

Відповідно до Конституції України (ст. 14), Цивільного кодексу України (ч. 1 ст. 373), Земельного кодексу України (ст. 1) земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується Конституцією України та набувається і реалізується відповідно до закону.

Питання набуття права власності на земельну ділянку та права користування нею визначаються главою 27 ЦК України та розділом 3 ЗК України. Так, відповідно до ч. 1 ст. 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, якщо інше не встановлено законом та не порушує прав інших осіб. Це право розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Право на земельну ділянку у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розміщені на ній, визначено ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України. При цьому правове регулювання даного питання Цивільним кодексом є загальним щодо його правового регулювання Земельним кодексом України.

Так, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (ст. 377 ЦК України). Відповідно до ст. 120 ЗК України до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.

Отже, по – перше, законодавець закріпив загальне правило, за яким у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю чи споруду до особи переходить і відповідне право попереднього власника житлового будинку, будівлі чи споруди щодо земельної ділянки, на якій вони розміщені (право власності чи право користування) на тих самих умовах і в тому ж обсязі. По – друге, особа, яка набуває право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, у здійсненні своїх правомочностей в якості землевласника (землекористувача) земельної ділянки, на якій вони розміщені, обмежена цільовим призначенням земельної ділянки. Тобто при укладенні договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов’язане з переходом права на земельну ділянку, зміна її цільового призначення не допускається. По – третє, особами, які набувають право спільної (сумісної або часткової) власності на житловий будинок, будівлю чи споруду, набувається і право спільної (сумісної або часткової) власності на земельну ділянку, на якій вони розташовані.