Кому потрібні інвестори? ..якщо вже за все заплачено…

5 серпня, в прес-центрі УНІАН відбувся круглий стіл стосовно катастрофічної ситуації, що склалася з дворічною затримкою введення в експлуатацію житлового будинку у місті Буча, по вул. Тарасівський, 8-А, який зведено за Державною програмою сприяння Молодіжному будівництву.

На зустрічі були присутні голова Державного Фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Валерій Омельчук, директор Департаменту сприяння соціальному становленню та розвитку молоді Костянтин Захаренко, президент Асоціації приватних інвесторів та власників Тетяна Шальман, керівник юридичного департаменту компанії «Євроконсалтінг» у місті Києві Дмитро Штадлер, інвестори – Серій Риков, Юлія Малиміна, Максим Іщенко та ін.

Рішуче налаштовані інвестори, яким вже набридли пусті обіцянки, вимагали у посадовців пояснення: коли ж будинок буде зданий в експлуатацію і всі комунікації належним чином запрацюють?

На жаль, Сергій Галушко, директор компанії «Укржитлокомплекс», на якого так всі чекали, на засідання круглого столу не з’явився, тому «відбиватися» від запитань довелося присутньому голові Державного Фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Валерію Омельчуку.

Нагадаємо, що в бучанському будинку по вул. Тарасівська, 8-А – 213 квартир. З них 84 придбані приватними особами, а власники 123 – молоді сім”ї, які отримали від держави пільгові кредити на 30 років на будівництво житла. Перші угоди по цьому будинку Молодіжний Фонд і забудовник склали ще в 2003 році. Згідно документів, будівельна фірма мала ввести будинок в експлуатацію ще у другому кварталі 2007 року, але замість того, щоб видати ордери, влітку 2007-го «Укржитлокомплекс» повідомила людей про те, що вартість квадратного метру зросла з 2.975 до 4.000-5.000 тисяч гривень.

Тож, майбутніх мешканців поставили перед вибором: або доплачуйте, або ми розриваємо угоди і ви втрачаєте своє житло. Загнані у глухий кут люди – заплати ще, проте будівництво з мертвої точки суттєво не зрушилося (наразі, ще тільки ведеться прокладання газової траси до будинку, що є серйозним чинником, аби будинок не можна було здати в експлуатацію; з кранів тече технічна вода, бо не включені насоси підкачки і немає фільтрів тощо). Кому ж потрібні інвестори, якщо вже за все заплачено?! Довелося відстоювати свої законні права.

Зовсім не втішають відмовки посадовців і комерційних інвесторів від яких, зокрема, був присутній Максим Іщенко. За словами пана Іщенка, він не розуміє, чому ця категорія потенційних мешканців мусить бути заручниками ситуації, якщо вони ще в 2005 році проплатили 100 відсотків свого житла. Сьогодні чоловік разом з дружиною і тримісячною дитиною змушений винаймати житло.

Як повідомила одна з інвесторів будинку Юлія Малиміна, люди жодного разу не отримували письмового попередження ні від Фонду, ні від компанії-забудовника про якість збої у будівництві. Єдине письмове повідомлення, яке надіслали інвесторам, було вимогою від забудовника про додаткову оплату за квадратні метри житлоплощі. Хоча згідно укладених договорів, «Укржитлокомплекс» не мав права підвищувати ціну квадратного метра вже оплаченої житлової площі. Молодіжний Фонд, який мав втрутитися у дану ситуацію і стати на бік своїх позичальників, натомість «промовисто промовчав».

На жаль, досвід Бучі – не є унікальним. Будівельна компанія – «Укржитлокомплекс» здійснювала будівництво будинку за аналогічною програмою у місті Вишневому, де ситуація була такою ж.

Питань до пана Омельчука було дуже багато, але ще більше їх було б до пана Галушка, який, як уже зазначалося, не приїхав, аби прояснити людям ситуацію. Крім того, коментували події, які відбувалися із зведенням будинку в період з 2003 по 2009 рік, відомі правозахисники.

Зрештою, під час обговорення були висунуті наступні пропозиції:
- Забезпечити прямий прийом у голови Молодіжного Фонду;
- Залишити ініціативну групу і розробити "дефектний" акт і підписати графік виконання тих робіт, які передбачені цим актом;
- Організувати систематичні зустрічі інвесторів з представниками Молодіжного Фонду та забудовниками орієнтовно раз у 10 днів.
Щоправда, справа чомусь не пішла і все сказане не було зафіксовано на папері зразу, а потребує ще зустрічі.

..вода в будинку..

Дуже хочеться сподіватися, що критична ситуація, яка виникла із будівництвом будинку по вул. Тарасівській, 8-А, стала на крок ближчою до успішного розв’язання. Самі інвестори не опускають руки і вважають, що у разі не здачі будинку в експлуатацію, даний круглий стіл стане для забудовників та представників Молодіжного Фонду лише «розминкою».

Крім того, суттєво прояснити ситуацію зможе й той факт, чи підпише 6 серпня 2009 року виконавчий комітет Бучанської міської ради Акт введення будинку в експлуатацію, чи ні (на що має повне право, якщо забудовник не виконав в повному обсязі своїх зобов’язань).

На запитання інвесторів відповідає голова Державного Фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Валерій Омельчук
- Яким чином компанія «Укржитлокомплекс» змогла виграти конкурс на зведення будинків за Молодіжною програмою і чому після ситуації, яка виникла із затримкою будівництва у Вишневому, дана компанія продовжує здійснювати будівництво в Бучі?Був проведений конкурс по відбору забудовників у Київській області, головними умовами якого стали: показник мінімізації ціни та якість робіт. Оскільки ТОВ «Укржитлокомплекс» запропонувало найкращі умови, тому компанія і перемогла.
- Дійсно, у Вишневому також виникли проблеми з терміном здачі будинку в експлуатацію (приблизно на рік). Були певні спірні ситуації між позичальниками і забудовником, але після здачі будинку в експлуатацію жодних скарг – не надходило. А якщо немає скарг від людей, значить немає претензій.

- Але ціна була не нижчою, ніж в цілому по всьому регіону! Ціни були не максимально високими, проте вищими за середні, комерційними?
- У мене є низка документів, зокрема «Показники опосередкованої вартості скорочення житла за регіонами України», які щоквартально готує Міністерство регіонального розвитку та будівництва. Таким чином, на даний момент по Україні середня ціна на житло – опосередкована вартість, а комерційна ціна завжди на 10-20 відсотків (а в Києві іноді на 50-70 відсотків) вища від опосередкованої вартості. Наразі, опосередкована вартість становить в середньому по Україні 4715 грн. за 1 кв. м житлової площі, а в Київській області – 4584 грн. за 1 кв. м житлової площі. Якщо ж брати 2008 рік, то середня ціна складала по Україні – 4341 грн. 1 кв. м житлової площі, а в Київській області – 4202 грн. 1 кв. м житлової площі.
Наскільки я знаю, докридитування відбувалося за ціною 4191 грн. 1 кв. м житлової площі, тобто нижче опосередкованої вартості.

- Якщо б Ви вчасно поставили свої фінансові претензії перед будівельною організацією, то після Вишневого справи з будівництвом у Бучі стали б на свої місця. Принаймні, забудовник почав би виправдовуватися і перед Молодіжним Фондом, і перед інвесторами!
- Нам, Молодіжному Фонду, влітку 2007 року забудовник надіслав документи, в яких обґрунтовано доводить, що через неповний обсяг фінансування за нашими договірними відносинами (тобто з вини Фонду), він не може продовжувати виконувати будівельні роботи. У зв’язку з цим, графік будівництва «Укржитлокомплекс» - зірваний і вони просять розглянути збільшення ціни на житло. У цій ситуації було два шляхи. Перший – вступити в переговорний процес, бо в нас уже близько ста позичальників і намагатися вийти із даної ситуації. Другий – «війна», претензії, судові справи, банкрутство позичальників, «замороження» будівництва. Тож який шлях нам треба було обрати?!

Є Постанова уряду про затвердження державної програми «Забезпечення молоді житлом у 2002-2012 роках». Обсяги фінансування цієї програми з державного бюджету до місцевих із 2002 по 2008 рік мали бути, згідно плану, 1 млрд. 117 млн. грн. Фактично профінансовано – 507 млн. грн. Ми попереджаємо забудовників, що фінансування, передбачене в державному бюджеті, не відповідає передбаченому в державній програмі.
Тож, у другому кварталі 2007 року фірма-забудовник вдвічі підняла ціну на квадратний метр.

- Чому Молодіжний Фонд не боровся за кожну державну копійку, яку йому доведеться брати з держбюджету, а відразу погодився на всі умови та не поставив інвесторів до відома, щодо обґрунтування такого підвищення?
- Всі інвестори були письмово поінформовані, що переглядається ціна на житло. Багато хто запрошувався на співбесіди, проводилися роз’яснення. Підхід наступний: коли мова йде про звернення наших позичальників (у даному випадку про докридитування), то перше моє питання – де заява позичальника? Якщо її немає, то далі розмова не продовжується. Якщо є заява позичальника, ми зобов’язані її розглянути та зробити все можливе, щоб задовольнити чи принаймні дати аргументовану відповідь, чому не можемо цього зробити.

- Молодіжний Фонд не знає реальної ситуації по здачі будинку. Будинок не на 100 відсотків готовий, це видно навіть неозброєним оком і мова йде не лише про комунікації…
- За останні два тижні я фактично щоденно маю співбесіди із забудовником, який мені по пунктам розповідає, що зробив. Під час останньої розмови було повідомлено, що документи до оформляються, аби винести на розгляд виконкому Бучанської міської ради для затвердження чи погодження актів (самому складно сказати – затвердження чи погодження, бо за останній рік декілька разів змінювалися умови введення будинків в експлуатацію).
Роботи по введенню будинку в експлуатацію ведуться повним ходом. Дійсно, є проблема з газовою котельнею (бо забудовник не розрахувався з газовиками), але роботи продовжуються і будинок найближчим часом буде зданий.

- У Молодіжного Фонду залишиться право змінювати ціну на квадратні метри під час будівництва житла?
- Щоб ні в кого не було більше запитань, думаю, що це буде врегульовано Постановою уряду. Якщо людина сплатила за певну кількість квадратних метрів, то ціна не буде переглядатися.
Крім того, будемо йти шляхом, щоб здійснювати будівництво житла для молодих сімей державним забудовником, тобто нашою структурою – управлінням житлового будівництва. Але це не швидкий шлях.

- Коли увімкнуть світло та підведуть газ?
- Стосовно підключення комунікацій ведеться дуже жорстка розмова із забудовником. Але разом із тим проводиться робота іпотечним центром Фонду спільно із забудовником: всі запрошуються для звірки до іпотечного фонду, після цього відбувається підписання акту прийому-передачі, а потім – інвестори мають законне право знаходитися у своїй квартирі.

За моєю інформацією, іпотечний центр запросив 90 відсотків усіх, хто має жити у будинку по вул. Тарасівській, 8-А, що в Бучі. На зустріч прийшли близько 10 відсотків людей. Якщо ж ця інформація не відповідає дійсності, то я, як голова Фонду, офіційно запрошую у будь-який зручний для інвесторів час з’явитися до іпотечного центру, здійснити звірку та підписати акт прийому-передачі. Як тільки 50 відсотків людей підпише акт прийому-передачі, то будуть запущені всі комунікації. Поки що, за те, що люди там проживають і просять включити світло, воду тощо – платить забудовник.

- Куди поділися гроші на доплату?
- Гроші на доплату пішли, згідно цільового призначення, на будівництво. Кошти постійно перевіряються КРУ, Рахунковою палатою та іншими силовими органами.

- Якщо 6 серпня виконавчий комітет Бучанської міської ради не підпише акт, які кроки ми повинні зробити та що будуть робити «Укржитлоінвест» та Молодіжний Фонд?
- По-перше, буде розмова із заступником міського голови Бучанської міської ради, який очолює цю комісію. Не думаю, що виникнуть якісь проблеми. Якщо й будуть питання, то швидше за все стосовно технічних моментів, а все це таке, що вирішується не за півроку, а за тиждень-два.

Роботу та позицію, яку зайняв у цій ситуації Молодіжний Фонд, коментує відомий правозахисник Тетяна Шальман – Президент Асоціації приватних інвесторів та власників.

Такі горе-забудовники, як ТОВ «Укржитлокомплекс», більше покладаються на те, що наші люди звикли довіряти, спокійно чекати та вірити обіцянкам. Тому не роблять жодних кроків для того, аби вже з першого дня затримки будівництва починати відстоювати свої порушені права.

Молодіжний Фонд не розірвав договір з «Укржитлокомплекс» після ситуації у місті Вишневому. Крім того, після 95 днів затримки планового введення будинку в експлуатацію, Молодіжний Фонд не подав фінансові претензії до організації-забудовника про те, що вони, насамперед, не виконують своїх зобов’язань перед самим Фондом. Тому природно, що інвестори вважають дії забудовника – шахрайськими і такими, які робилися під прикриттям Молодіжного Фонду. Адже перші два роки керівники Молодіжного Фонду спокійно дивилися, що будівництво не тільки не ведеться, але й не думали, де знайти кошти, не притягнули до відповідальності того забудовника, який шкодить їхньому іміджу.

Є діючий закон України, підписаний Президентом, про те, що не можна сьогодні розривати договори. Формулювання: «Не заплатиш гроші – будеш без квартири» - звичайний шантаж.

Керівник юридичного департаменту компанії «Євроконсалтінг» у місті Києві Дмитро Штадлер пояснює, які права інвесторів були порушені та які позови до суду вони можуть подати.

Права інвесторів у даній ситуації регулюються, зокрема Законом України «Про інвестиційну діяльність» та «Про захист прав споживачів». Відповідно до договорів, що укладені забудовником, передбачена «неустойка» за порушення строку здачі будинку в експлуатацію. Також інвестори мають право вимагати в судовому порядку відшкодування матеріальних та моральних збитків від забудовника.

Щодо підвищення ціни, то договори, укладені забудовниками (принаймні в тих інвесторів, які діють у рамках програми молодіжного кредитування), не передбачають права в односторонньому порядку змінювати ціну об’єкта інвестування та чітко закріплюють її на тому рівні, на якому вона була на момент укладання договору. Інвестор не може бути змушений до укладення додаткових угод до договору.
Тож, сьогодні інвестори можуть подати позови до забудовника про розірвання договору та стягнення матеріальних і моральних збитків.