Запитання:
![]()
Відповідь:
Плата за землю справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Платниками земельного податку є власники земельних ділянок та постійні землекористувачі, а платниками орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності — орендарі таких земельних ділянок (пп. 14.1.72, пп. 14.1.147, п. 269.1, п. 288.2 Податкового кодексу України, надалі — ПКУ).
Відповідно до п. п. 288.1 288.4 ПКУ підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об’єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
Своєю чергою, питання стосовно припинення договору оренди землі унормовані ст. 31 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161 XIV (далі — Закон про оренду землі). Нею передбачено, що договір оренди землі припиняється, зокрема, поєднанням в одній особі власника земельної ділянки та орендаря.
Це означає, що якщо між громадянином та місцевою радою існує діючий договір оренди земельної ділянки, такий громадянин не є власником такої земельної ділянки, інакше б договір оренди землі в силу ст. 31 Закону про оренду землі припинився б.
Разом із тим, відповідно до п. 286.1 ПКУ підставою для нарахунання земельного податку є дані державного земельного кадастру, а згідно з п. 287.1 ПКУ обов’язок зі сплати земельного податку виникає з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.
Згідно зі ст. 126 Земельного кодексу України (далі — ЗКУ) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Позиція контролюючих органів щодо сплати земельного податку власником нерухомого майна, що розташоване на земельній ділянці, права на яку у такої особи не оформлені, викладена в наказі Мінфіну від 06.07.2018 № 602 «Про затвердження узагальнюючих податкових консультацій з деяких питань оподаткування платою за землю».
У цій податковій консультації зроблено загальний висновок, згідно з яким особу, яка володіє нерухомим майном, що розташоване на земельній ділянці, права на яку в такої особи не оформлені, не можна вважати платником земельного податку в розумінні ст. 269 ПКУ до моменту виникнення відповідних прав особи на цю земельну ділянку відповідно до запису, сформованого у Державному земельному кадастрі у порядку, визначеному законом.
В ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 № 1378 IV зазначено, що нормативна грошова оцінка (НГО) земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. В п. 289.1 ПКУ міститься імперативна норма про те, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. А пункт 9 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 (надалі — Типовий договір) передбачає встановлення орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності виключно у відсотках від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Правові засади проведення оцінки земель встановлює Закон України від 11.12.2003 № 1378 IV «Про оцінку земель» (далі — Закон № 1378). Відповідно до ст. 13 Закону №1378 нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. В ч. 5 ст. 201 ЗКУ передбачено, що грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.
Методика нормативної грошової оцінки земель населених пунктів затверджена постановою КМУ від 23.03.1995 № 213 (далі — Постанова № 213), Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів затверджений наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489 (далі — Порядок № 489).
Згідно із пунктом 3 розділу ІІ Порядку № 489 та пунктом 21 Постанови № 213 нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів визначається за формулою:
Цн = В*Нп/Нк * Кф * Км, де Цн — нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях); В — витрати на освоєння та облаштування території з розрахунку на квадратний метр (у гривнях); Нп — норма прибутку (6%); Нк — норма капіталізації (3%); Кф — коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо); Км — коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки. З вищенаведеної формули вбачається, що коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки є складовою формули щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону № 1378 нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій» від 22.05.2003 № 858IV (далі — Закон № 858).
В свою чергу, розробниками документації із землеустрою є (ч. 2 ст. 26 Закону № 858):
— юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою;
— фізичні особи-підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою.
Відповідно, громадянин власник будівель не може проводити нормативну грошову оцінку земельної ділянки, на яких розташовані такі будівлі, бо він не відноситься до зазначених спеціалізованих суб’єктів. Відтак, громадянин-власник будівель не вправі самостійно, тобто всупереч даним державного земельного кадастру, застосовувати будь-які коефіцієнти, на підставі яких визначається нормативна грошова оцінка (в тому числі, і Кф).
У ч. 2 ст. 20 Закону № 1378 та п. 1 розділу ІІІ Порядку № 489 передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Форма цього витягу міститься в Додатку 9 до Порядку № 489. Зазначена форма містить, зокрема, рядок, де зазначається коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф).
Відповідно до пункту 21 Постанови № 213 витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки видається територіальним органом Держгеокадастру за місцезнаходженням земельної ділянки у строк, що не перевищує трьох робочих днів з дати надходження відповідної заяви.
До такого ж висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 27.11.2018 у справі №817/1819/171 . Та навіть ДФС фактично погоджується з цим, зазначаючи у листі від 06.11.2015 № 23718/6/ 99-99-15-03-02-15, що підтвердження розміру нормативної грошової оцінки, яка визначається з урахуванням коефіцієнта функціонального використання земельної ділянки, здійснюється відпо відними територіальними органами Держгеокадастру за місцем розташування земельних ділянок. Тому для отримання інформації, необхідної для обчислення і справляння плати за землю ДФС у листі радить звертатися до територіального органу Держгеокадастру за місцем розташування земельної ділянки.
Згідно з п. 286.2 ПКУ при поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею подається довідка (витяг) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а надалі така довідка подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.
Звертаюся до вас за роз’ясненням як громадянин, який має у власності приміщення, яке розміщене на земельній ділянці, право на яку не оформлене. Хочу почути думку юристів: чи маю я за такої ситуації платити за землю? А ще прошу пояснити, як визначається розмір орендної плати за таку земельну ділянку і чи можу я її визначити самостійно.
Відповідь: Плата за землю справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Платниками земельного податку є власники земельних ділянок та постійні землекористувачі, а платниками орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності — орендарі таких земельних ділянок (пп. 14.1.72, пп. 14.1.147, п. 269.1, п. 288.2 Податкового кодексу України, надалі — ПКУ).
Відповідно до п. п. 288.1 288.4 ПКУ підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об’єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
Своєю чергою, питання стосовно припинення договору оренди землі унормовані ст. 31 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161 XIV (далі — Закон про оренду землі). Нею передбачено, що договір оренди землі припиняється, зокрема, поєднанням в одній особі власника земельної ділянки та орендаря.
Це означає, що якщо між громадянином та місцевою радою існує діючий договір оренди земельної ділянки, такий громадянин не є власником такої земельної ділянки, інакше б договір оренди землі в силу ст. 31 Закону про оренду землі припинився б.
Разом із тим, відповідно до п. 286.1 ПКУ підставою для нарахунання земельного податку є дані державного земельного кадастру, а згідно з п. 287.1 ПКУ обов’язок зі сплати земельного податку виникає з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.
Згідно зі ст. 126 Земельного кодексу України (далі — ЗКУ) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Позиція контролюючих органів щодо сплати земельного податку власником нерухомого майна, що розташоване на земельній ділянці, права на яку у такої особи не оформлені, викладена в наказі Мінфіну від 06.07.2018 № 602 «Про затвердження узагальнюючих податкових консультацій з деяких питань оподаткування платою за землю».
У цій податковій консультації зроблено загальний висновок, згідно з яким особу, яка володіє нерухомим майном, що розташоване на земельній ділянці, права на яку в такої особи не оформлені, не можна вважати платником земельного податку в розумінні ст. 269 ПКУ до моменту виникнення відповідних прав особи на цю земельну ділянку відповідно до запису, сформованого у Державному земельному кадастрі у порядку, визначеному законом.
Тож якщо громадянин не набув права власності або права користування земельною ділянкою під належною йому нерухомістю, то підстав для сплати ним земельного податку немає. При цьому якщо громадянином як ФОП укладений договір оренди такої земельної ділянки, то такий договір є діючим, а громадянин зобов’язаний сплачувати орендну плату за цим договором і навіть після втрати ним статусу ФОП.
В ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 № 1378 IV зазначено, що нормативна грошова оцінка (НГО) земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. В п. 289.1 ПКУ міститься імперативна норма про те, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. А пункт 9 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 (надалі — Типовий договір) передбачає встановлення орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності виключно у відсотках від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Таким чином, розмір орендної плати за договором оренди державної/комунальної землі визначається як певний відсоток від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Правові засади проведення оцінки земель встановлює Закон України від 11.12.2003 № 1378 IV «Про оцінку земель» (далі — Закон № 1378). Відповідно до ст. 13 Закону №1378 нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. В ч. 5 ст. 201 ЗКУ передбачено, що грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.
Методика нормативної грошової оцінки земель населених пунктів затверджена постановою КМУ від 23.03.1995 № 213 (далі — Постанова № 213), Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів затверджений наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489 (далі — Порядок № 489).
Згідно із пунктом 3 розділу ІІ Порядку № 489 та пунктом 21 Постанови № 213 нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів визначається за формулою:
Цн = В*Нп/Нк * Кф * Км, де Цн — нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях); В — витрати на освоєння та облаштування території з розрахунку на квадратний метр (у гривнях); Нп — норма прибутку (6%); Нк — норма капіталізації (3%); Кф — коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо); Км — коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки. З вищенаведеної формули вбачається, що коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки є складовою формули щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону № 1378 нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій» від 22.05.2003 № 858IV (далі — Закон № 858).
В свою чергу, розробниками документації із землеустрою є (ч. 2 ст. 26 Закону № 858):
— юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою;
— фізичні особи-підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою.
Отже, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться спеціалізованими суб’єктами за формулою, до якої входить, в т.ч., і коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки (Кф).
Відповідно, громадянин власник будівель не може проводити нормативну грошову оцінку земельної ділянки, на яких розташовані такі будівлі, бо він не відноситься до зазначених спеціалізованих суб’єктів. Відтак, громадянин-власник будівель не вправі самостійно, тобто всупереч даним державного земельного кадастру, застосовувати будь-які коефіцієнти, на підставі яких визначається нормативна грошова оцінка (в тому числі, і Кф).
У ч. 2 ст. 20 Закону № 1378 та п. 1 розділу ІІІ Порядку № 489 передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Форма цього витягу міститься в Додатку 9 до Порядку № 489. Зазначена форма містить, зокрема, рядок, де зазначається коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф).
Відповідно до пункту 21 Постанови № 213 витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки видається територіальним органом Держгеокадастру за місцезнаходженням земельної ділянки у строк, що не перевищує трьох робочих днів з дати надходження відповідної заяви.
Отже, вчинення дій щодо застосування у витязі з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки певного коефіцієнта функціонального використання земельної ділянки належить до виключних повноважень територіального органу Держгеокадастру.
До такого ж висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 27.11.2018 у справі №817/1819/171 . Та навіть ДФС фактично погоджується з цим, зазначаючи у листі від 06.11.2015 № 23718/6/ 99-99-15-03-02-15, що підтвердження розміру нормативної грошової оцінки, яка визначається з урахуванням коефіцієнта функціонального використання земельної ділянки, здійснюється відпо відними територіальними органами Держгеокадастру за місцем розташування земельних ділянок. Тому для отримання інформації, необхідної для обчислення і справляння плати за землю ДФС у листі радить звертатися до територіального органу Держгеокадастру за місцем розташування земельної ділянки.
Згідно з п. 286.2 ПКУ при поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею подається довідка (витяг) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а надалі така довідка подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.
Таким чином, обчислення розміру орендної плати за державну/комунальну земельну ділянку здійснюється виключно на підставі договору оренди землі та виходячи із розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки. В свою чергу, розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки визначається із застосуванням того коефіцієнта функціонального використання земельної ділянки, який вказаний у витягу із технічної документації про її нормативну грошову оцінку.
