Юридична консультація: Особливості перепланування квартири

Історія питання

Більша частина житлового фонду в нашій державі, а саме квартир походять з минулого, далекого і не дуже. Процент комфортних нових квартир з покращеними просторими плануваннями залишається невеликим, тому про якість та зручність більшості житла наразі можна тільки мріяти. Викликають нарікання навіть улюблені багатьма „сталінки”, не кажучи вже про житло більш пізнього періоду забудови. Однакові залізобетонні комірки кінця минулого століття породжують скоріше здивування та співчуття. Як відомо, ці будинки масово зводились для того щоб розселити ті категорії населення, що тулилися у тісних кімнатках, тому головним завданням їх була функціональність: нехай кімнати мали невеличкий розмір, але їх було декілька.

Можливість приватизувати та повноправно володіти жаданими квадратними метрами стала свого часу своєрідним проривом. Дехто з новоявлених власників нерухомості не зупинився на досягнутому, і от вже в країні почав набирати обертів перепланувальний безлад. Бажання будь-яким способом індивідуалізувати та покращити власне житло іноді набувало вельми оригінальних форм. Перепланувальна активність не могла залишитися поза увагою державних органів, і тоді до справи втрутились відповідні установи.

Наразі у власника квартири, який задумав внести до її будови деякі зміни, існує кілька не рівноцінних за витратами коштів та часу способів реалізації задуманого. Основним (законним) способом проведення перепланування у квартирі декому може здаватися вельми складним та довготривалим, оскільки він поєднуватиметься з необхідністю неодноразового тісного спілкування з представниками багатьох організацій та відомств. Що й казати, для таких співгромадян існують альтернативні шляхи вирішення питання, але відразу варто зауважити, що кінцевий результат їхніх зусиль в такому випадку буде досить не передбачуваним.

Трохи теорії

Слід розмежувати поняття „перепланування квартири” та „капітальний ремонт”, оскільки вони мають різний алгоритм дій та спричиняють зовсім різні правові наслідки для власника квартири. Проведення капітального ремонту не потребує від її власника затвердженого проекту запланованих робіт, тому що в процесі його, згідно визначення, яке дає законодавство, не передбачається зміна „геометричних розмірів приміщення або його окремих частин, житлових кімнат та підсобних приміщень, кухонь, ванних кімнат, убиралень, коридорів тощо”. Законодавство також чітко регламентує поняття „перепланування”, до якого належить „зміна фізичних параметрів приміщення (приміщень), знесення або перенесення у ньому несучих перегородок, будівництво нових елементів та деталей, облаштування прорізів без втручання в зовнішні стіни, міжповерхові перекриття та інші несучі конструкції житлового будинку”, при цьому не обмежуючи інтереси інших громадян, що проживають у цьому будинку.

Обмеження

Виходячи з зазначеного визначення перепланування, проведення в квартирі деяких заходів для її власника заборонене. До таких заходів належить:
• збільшення площі санвузлу та ванної кімнати за рахунок інших приміщень, перенесення санвузла або ванної кімнати до іншого приміщення;
• збільшення розмірів кімнат за рахунок сполучення їх з балконом або лоджією шляхом перенесення зовнішніх стін будинку, незалежно від того, чи є вони несучими чи не несучими; тут же варто зазначити про категоричну заборону на перенесення опалювальних батарей на балкон чи лоджію;
• проведення демонтажу наявних у квартирі вентиляційних коробів та каналів;
• об’єднання декількох квартир, що розташовані одна над одною, з подальшим перебудовуванням або демонтажем перекриттів між поверхами;
• збільшення площі приміщень, розташованих на першому поверсі житлового багатоквартирного будинку, шляхом добудовування до них додаткових приміщень;
• зміна конструкції несучих стін без отримання на це спеціального дозволу; цей пункт включає не лише знесення частини несучої стіни, але й збільшення або перенос дверного чи віконного прорізу, також існують обмеження щодо перетворення прорізів у декоративні арки;
• встановлення на фасадах будівель антен або зовнішніх блоків кондиціонерів;
• демонтаж звукоізолюючого матеріалу підлоги з метою збільшення висоти приміщення (або з будь-якою іншою метою);
• у разі, якщо квартира належить до пам’яток архітектури, проводити в ній перепланування заборонено.

Етапи проведення

Таким чином, перш ніж робити у квартирі будь-які суттєві зміни, необхідно спочатку отримати консультацію спеціаліста про те, чи можливі такі зміни в принципі у вашому конкретному випадку, тому що початкові умови в різних будинках можуть вельми відрізнятися. У разі, якщо певне перепланування в принципі можливе, найбільш правильним способом буде підготовка документів для отримання дозволу на проведення цих робіт. Для цього спочатку потрібно отримати дозвіл на перепланування від виконавчого комітету органів місцевого самоврядування, або організації на балансі якої знаходиться будинок, у якому розташована квартира (ЖЕК, ОСББ), замовити проект запланованого перепланування, потім подати на реєстрацію декларацію про початок виконання будівельних робіт до інспекції державного архітектурно-будівельного контролю (ІДАБК). Іноді може бути потрібною письмова згода мешканців сусідніх квартир на проведення ремонтних робіт.

Додаткові труднощі можуть виникнути у разі, якщо квартира розташована у будинку, який належить до пам’яток архітектури, - тут додатково буде потрібен дозвіл від відповідного. З моменту отримання дозволу (ІДАБК) нарешті можна розпочинати фактичні роботи з перепланування квартири. Окрім того, у БТІ необхідно буде провести обміри нового перепланованого житла та скласти новий техпаспорт. та після цього власник житла отримує нове свідоцтво на право власності. Після виготовлення нового технічного паспорту необхідно знову подати до інспекції державного архітектурно-будівельного контролю (ІДАБК) декларацію про готовність об’єкта до експлуатації. Останній крок – отримання свідоцтва про право власності на новостворений об’єкт нерухомості у відповідній службі Укрдержреєстру за територіальністю.

Альтернативні шляхи

Як уже згадувалося, альтернативні шляхи не завжди означають успішне завершення процесу легалізації перепланування. Найбільш успішним альтернативним шляхом отримання дозволів на перепланування квартири можна вважати звертання до одної з організацій, що спеціалізуються на отриманні таких дозволів. Тут за визначену суму готові будуть оперативно зробити за вас усю паперову роботу. Цей шлях є найбільш раціональним з точки зору кінцевого результату та правового боку вирішення питання перепланування, а власник квартири уникає необхідності багатоденного ходіння за підписом та документами до різноманітних установ.

Деякі власники квартир наважуються на доволі ризикований крок – узаконювання заднім числом самовільно проведеного перепланування приміщення. Їхню мотивацію неважко збагнути, оскільки навіть при надзвичайно сприятливому та своєчасному проходженні усіх етапів законної процедури розробки проекту та отримання пакету відповідних дозволів до проведення перепланування квартири увесь цикл триватиме не менше року та потребуватиме чималих витрат. Існують юридичні організації, що за певну плату пропонують узаконення самовільно проведеного перепланування, при цьому розмір оплати буде визначатися з урахуванням площі перепланованого приміщення та складності проведених змін.

Відповідальність за самовільне перепланування квартири

Сьогодні в Україні можливо робити деякі перепланування без дозволів та штрафів, перелік яких наведено в Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 № 127, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 10.07.2001 за № 582/5773 (зі змінами).

Крім того, Мінрегіоном України до Верховної Ради України подано проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переобладнання та перепланування жилих приміщень», яким передбачено внесення змін до Житлового кодексу Української РСР, Кодексу України про адміністративні правопорушення та Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Водночас, на сьогоднішній день існує відповідальність за проведення робіт з реконструкції та капітального ремонту без відповідних дозвільних документів.
Так, статтями 96 та 97 Кодексу України про адміністративні правопорушення визначено, що порушення вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил під час будівництва (реконструкції, капітального ремонту) - тягнуть за собою накладення штрафу на громадян від десяти до восьмисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Самовільне будівництво будинків або споруд, а так само самовільна зміна архітектурного вигляду будинків або споруд під час експлуатації - тягне за собою накладення штрафу на громадян від п’яти до десяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
Крім того, статтею 2701 Кримінального кодексу України визначено, що умисне знищення або пошкодження об’єктів житлово-комунального господарства, якщо це призвело або могло призвести до неможливості експлуатації, порушення нормального функціонування таких об’єктів, що спричинило небезпеку для життя чи здоров’я людей або майнову шкоду у великому розмірі, - карається штрафом від ста до двохсот п’ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або виправними роботами на строк до двох років, або обмеженням волі на строк до трьох років, або позбавленням волі на той самий строк.

Ті самі дії, вчинені повторно - караються позбавленням волі на строк від трьох до восьми років.
Дії, передбачені частинами першою або другою цієї статті, якщо вони спричинили майнову шкоду в особливо великому розмірі або загибель людини чи інші тяжкі наслідки, - караються позбавленням волі на строк від п’яти до дванадцяти років.
Примітка. 1. Під об’єктами житлово-комунального господарства в цій статті слід розуміти житловий фонд, об’єкти благоустрою, теплопостачання, водопостачання та водовідведення, а також їх мережі чи складові (кришки люків, решітки на них тощо).
2. Майнова шкода вважається заподіяною у великих розмірах, якщо прямі збитки становлять суму, що в триста і більше разів перевищує неоподатковуваний мінімум доходів громадян, а в особливо великих розмірах - якщо прямі збитки становлять суму, що в тисячу і більше разів перевищує неоподатковуваний мінімум доходів громадян.

Державний архітектурно-будівельний контроль та нагляд за будівництвом, реконструкцією та капітальним ремонтом об’єктів здійснює Державна архітектурно-будівельна інспекція України та її територіальні органи.