Юридична консультація

Роз`яснення щодо проживання квартирантів

Відповідь:
Відповідно до ст. 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Тобто, власник може чинити стосовно свого майна (в даному випадку щодо квартири, яка належить йому на праві власності) усе, що не заборонено законом, або не суперечить соціальній природі власності.

Таким чином, власниця квартири має право здавати своє житло в найм іншим особам.

Крім того, згідно ст. 26 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», власник приміщення у багатоквартирному будинку, в якому створене об'єднання, може здати його в оренду для проживання фізичній особі або для здійснення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі, якщо така діяльність не суперечить встановленим нормам використання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу.

У договорі оренди таких приміщень обов'язково зазначаються предмет договору, мета використання приміщень, номер і дата видачі документа, що посвідчує державну реєстрацію орендаря як суб'єкта підприємницької діяльності, термін, на який укладається договір, обов'язки та права орендаря і орендодавця, відповідальність за заподіяні збитки. У договорі можуть бути визначені також інші умови.

Орендар має бути ознайомлений із статутом об'єднання, правами та обов'язками членів об'єднання.
Договір оренди житлового приміщення може укладатися як простій письмовій формі так і в нотаріально посвідченій.
Разом з тим, укладаючи договір оренди вказаної квартири, сторони мають зареєструвати його у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється.

Так, відповідно до ч. 2 ст. 158 ЖК УРСР договір найму жилого приміщення укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється. Договір повинен містити вказівку на предмет договору, строк, на який він укладається, визначати права і обов'язки наймодавця і наймача та інші умови найму.

Таким чином, для законодавчого оформлення відносин, що виникають з оренди житла необхідно обов’язково зареєструвати договір найму житла у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється.

До того ж, в статуті об’єднання співвласників багатоквартирного будинку можуть бути додатково визначені порядок та умови укладення договорів власниками квартир. В такому випадку член об’єднання має обов’язково дотримуватися й встановлених статутом порядку та умов.
Крім того, кожен отриманий прибуток має оподатковуватися, тому, з доходу отриманого за договором оренди житла особа також має сплатити податок визначений Податковим кодексом України.

До того ж, відповідальність за сплату прибуткового податку при простій письмовій формі договору найму житла, якщо при цьому орендодавець - фізична особа, яка не є суб'єктом підприємницької діяльності, лежить на самому орендодавцю.
Якщо ж, договір найму житла є нотаріально посвідченим, то його податковим агентом є нотаріус, який, згідно пп. "Б" пп. 170.1.5 Податкового кодексу України, повинен направити відповідне повідомлення до органів податкової служби за податковою адресою платника податків (орендодавця) в день посвідчення договору оренди.

Про користування коморою

Відповідь:
В ст. 1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» вказано, що слід вважати допоміжними приміщеннями. Це, зокрема, сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, кладові, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів.
Частина ж 2 ст. 382 Цивільного кодексу України визначає правовий режим допоміжних приміщень і приміщень загального користування у багатоквартирному будинку. Так, власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Така ж правова позиція міститься в п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду». Так, власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні приміщення передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Питання реалізації права спільної сумісної власності регулюється, зокрема, ст. 369 ЦК України, а саме, співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників.

Статтею 321 ЦК України передбачено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Таким чином, в багатоквартирних будинках власники приватизованих і неприватизованих помешкань є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень. При цьому ніхто з власників житла не має пріоритету в їх використанні.
У разі порушення Вашого права на користування допоміжними приміщеннями у багатоквартирному будинку, Ви можете звернутися за захистом своїх порушених прав до суду з позовом про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпоряджання допоміжним приміщенням.
У випадку якщо Ви з вашими сусідами не можете дійти згоди стосовно порядку користування допоміжними приміщеннями Ви можете звернутися до суду з позовом про встановлення порядку користування допоміжними приміщеннями, що знаходяться у вашій спільній сумісній власності.

Якщо сусід не дозволяє будувати паркан

Відповідь:
Відповідно до положень ст. 373 Цивільного кодексу України право власності на землю гарантується Конституцією України. Право власності на землю (земельну ділянку) набувається і здійснюється відповідно до закону. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Згідно з роз’яснень Держбуду, які стосуються п.3.19. Державних будівельних норм 360-92**, а також ст.103 Земельного Кодексу України (Інформаційний бюлетень №10-2003) планування і забудова міських і сільських поселень" поверховість забудови, граничні розміри житлових будинків, площа забудови, вимоги до господарських будівель, їх складу, огорожі ділянок, благоустрою території встановлюються місцевими правилами забудови.
Розроблення таких правил та їх затвердження здійснюється відповідно до норм Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та Закону України «Про планування і забудову територій».

В разі, якщо через відсутність таких правил питання огорожі ділянок залишається неврегульованим, внаслідок чого можуть виникати конфлікти з питання влаштування парканів, їх конструкцій, наслідків будівництва (затінення та ін.), для розв’язання конкретної ситуації можуть застосовуватись також положення Земельного кодексу України.

Зокрема, ст. 103 Земельного кодексу України «Зміст добросусідства» зобов’язує власників та користувачів земельних ділянок обирати такі способи їх використання, за яких власникам, користувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей ( в тому числі затінення ділянки). Згідно з п. 3 згаданої статті власники та землекористувачі земельних ділянок зобов’язані співпрацювати при вчиненні дій, спрямованих на забезпечення прав на землю кожного з них. Серед таких прав є право на забудову, отже, й на користування спорудженою будівлею у відповідності до санітарних норм.

Також, відповідно до положень ст. 106 Земельного кодексу України власник земельної ділянки має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки сприяння встановленню твердих меж, а також відновленню межових знаків у випадках, коли вони зникли, перемістились або стали невиразними.
За правилами ст. 108 Земельного кодексу у випадках, коли сусідні земельні ділянки відокремлені рослинною смугою, стежкою, рівчаком, каналом, стіною, парканом або іншою спорудою, то власники цих ділянок мають право на їх спільне використання, якщо зовнішні ознаки не вказують на те, що споруда належить лише одному з сусідів.

Власники сусідніх земельних ділянок можуть користуватися межовими спорудами спільно за домовленістю між ними. Витрати на утримання споруди в належному стані сусіди несуть у рівних частинах. До того часу, поки один із сусідів зацікавлений у подальшому існуванні спільної межової споруди, вона не може бути ліквідована або змінена без його згоди.

Таким чином, Ви на власний розсуд маєте право встановити паркан згідно з виділеними межами земельної ділянки (огорожу ділянки), яка вам належить, при цьому, дотримуючись правил добросусідства, установлених ст. 103 Земельного кодексу України.

В свою чергу, Ваш сусід вправі звернутися за захистом власних прав у встановленому законом порядку та вимагати відновлення порушених прав. При цьому, він зобов’язаний довести, що встановленням огорожі земельної ділянки (паркану) обмежується його право власності на земельну ділянку або на житловий будинок тощо.

Про таке свідчить і судова практика.
Для прикладу, рішенням Колегії суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Черкаської області від 19 березня 2010 року в справі за позовом ОСОБА_8 до ОСОБА_7, третя особа - Департамент архітектури, містобудування та землеустрою виконкому Черкаської міської ради, про усунення перешкод в користуванні майном і земельною ділянкою та стягнення моральної (не майнової) шкоди, було відмовлено у задоволенні вимог ОСОБА_8 про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою, оскільки позивачем відповідно до вимог ст. ст. 10, 60 Цивільного процесуального кодексу України не було надано суду даних щодо реальної висоти побудованого паркану, даних щодо порушення інсоляції (освітлення) і провітрюваності земельної ділянки, акту відповідної комісії, (наприклад земельної комісії при міськвиконкомі) чи акту спеціалістів міської санстанції або висновку інших спеціалістів, тощо.

Також, апеляційний суд зазначив, що згідно з п. 3.19* ДБН 360-92** вимоги до огорожі ділянок повинні встановлюватися місцевими правилами забудови, а у зв’язку з відсутністю таких, під час влаштування парканів та у разі виникнення конфлікту з питання їх влаштування необхідно керуватися Земельним кодексом України, а саме ст. ст. 103, 108 глави 17 (Добросусідство).
Відповідно до положень ст.158 Земельного кодексу України вирішення земельних спорів щодо додержання громадянами правил добросусідства в межах населених пунктів покладається на відповідні органи місцевого самоврядування, а в разі незгоди громадян з такими рішеннями - вирішуються судом.