Юридична консультація

Купівля земельної ділянки

Відповідь
Відповідно до ст. 658 Цивільного кодексу України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Для підтвердження права власності необхідна наявність відповідних документів про право власності. Тому, в даній ситуації, для того щоб придбати земельну ділянку спочатку необхідно встановити хто саме є власником земельної ділянки.

В залежності від того, хто є (був) власником даної земельної ділянки може бути декілька способів отримання документів про право власності.

Так, якщо власником земельної ділянки був батько або мати, які вже померли, то у випадку прийняття спадщини (якщо син чи донька подали у встановленому порядку заяву про прийняття спадщини до державного нотаріуса) мають право звернутися до державного нотаріуса за місцем відкриття спадщини та оформити свідоцтво про спадщину. На підставі даного свідоцтва спадкоємці мають у встановленому законом порядку зареєструвати право власності на отримане спадкове майно в тому числі і на земельну ділянку.

Разом з тим, спадкоємець, який постійно проживав разом із спадкодавцем на час відкриття спадщини, вважається таким, що прийняв спадщину, якщо протягом строку, встановленого законодавством, він не заявив про відмову від неї. В такому разі спадкоємці також мають право звернутися до державного нотаріуса за місцем відкриття спадщини та оформити свідоцтво про спадщину, на підставі якого отримати свідоцтва про право власності.

Необхідно зазначити, що у разі відкриття спадщини та спливу строку на її прийняття до 1 січня 2004 року (до вступу в силу Цивільного кодексу України) застосовується чинне на той час законодавство, зокрема, відповідні правила Цивільного кодексу Української РСР.
Після того, як у спадкоємців будуть готові всі необхідні документи на право власності, Ви зможете укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки.

Проте, якщо власниками земельної ділянки є син та/або донька і при цьому у них відсутні документи на право власності, в такому випадку власнику майна необхідно звернутися до суду з позовом про визнання його права власності.

Після того, як власник отримає рішення суду, яким буде визнано його право власності, він має також у встановленому законодавством порядку зареєструвати своє право власності та отримати свідоцтво про право власності. Лише після цього Ви зможете укласти договір купівлі-продажу продажу.

Невстигли отримати Акт на землю

Відповідь
Добрий день Катерино! Відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Також відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно до Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 р. № 703 державна реєстрація права власності на земельну ділянку здійснюється на підставі визначених цим порядком документів, зокрема за наявності Державного акту на право власності на земельну ділянку.

Тобто, державна реєстрація права власності на земельну ділянку відбувається вже після отримання Державного акту на право власності на земельну ділянку.

Таким чином, не отримавши Державний акт та не зареєструвавши у встановленому порядку право власності на земельну ділянку формально Ваша мати не стала власником цієї земельної ділянки.

Водночас не можна не враховувати об’єктивність перешкоди на шляху до отримання Державного акта на право власності на земельну ділянку.

Єдиним способом захисту своїх прав та оформлення права власності на земельну ділянку в даній ситуації є звернення Вас як спадкоємця до суду з позовом про визнання права власності на земельну ділянку в порядку спадкування. При цьому необхідно пам’ятати, що у відповідності до ст.114 Цивільного процесуального кодексу України, позови, які виникають з приводу нерухомого майна, пред’являються за місцезнаходженням даного майна. Відповідачами по даній категорії справ мають були інші спадкоємці або територіальна громада в особі сільської, селищної, міської ради.

У разі звернення до суду необхідно зібрати всі докази, що можуть підтвердити право власності спадкодавця на земельну ділянку. Ними можуть бути: рішення органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо приватизації земельних ділянок, витяг з рішення, яким передавалася ця земельна ділянка у власність, довідка сільської ради про належність спадкодавцеві цієї земельної ділянки та інші.

Нажаль, судова практика на сьогоднішній день немає єдиного підходу до вирішення подібних справ. Так, деякі суди задовольняють подібні позови, виходячи з того, що фактично особа отримала право власності на земельну ділянку і відповідно до законодавства вчинила всі необхідні дії для реєстрації свого права власності, проте, в зв’язку з об’єктивними причинами не змогла отримати правовстановлюючі документи та зареєструвати його. Також, суди виходять з того, що оскільки держава або органи місцевого самоврядування своїм рішенням передали земельну ділянку у власність особі, то фактично визнали її новим власником земельної ділянки.

Разом з тим, деякі суди при вирішенні подібних справ відмовляють у позові, мотивуючи це тим, що оскільки особа не зареєструвала право власності на земельну ділянку, то відповідно до ст. 125 ЗК України не набула права власності на неї. Також, суди виходять з того, що отримати правовстановлюючі документи особа може лише самостійно або через уповноважену особу (представника), тому після її смерті отримати Державний акт та зареєструвати право власності інші особи за неї не можуть.

Відтак, звернення до суду в даному випадку є єдиним можливим способом отримати земельну ділянку в порядку спадкування.
У разі ухвалення судом позитивного рішення Ви маєте право зареєструвати за собою право власності на земельну ділянку та отримати Державний акт на право приватної власності на цю землю.

Приватизація землі

Відповідь
Кожен громадянин України має право на безоплатну приватизацію земельної ділянки у межах визначених законом норм. Така безоплатна приватизація здійснюється тільки один раз по кожному виду використання.

Відповідно до ст. 121 Земельного кодексу України громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах:
а) для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території відповідної ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району;
б) для ведення особистого селянського господарства - не більше 2,0 га;
в) для ведення садівництва - не більше 0,12 га;
г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 га, в селищах - не більше 0,15 га, в містах - не більше 0,1 га;
ґ) для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,1 га;
д) для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 га.

Відповідно до ч. 4 ст. 116 ЗК України передача земельних ділянок безоплатно у власність громадян у межах норм, визначених цим Кодексом, провадиться один раз по кожному виду використання.

Таким чином, якщо Вам вже безоплатно передавалась земельна ділянка для будівництва і обслуговування жилого будинку в розмірах встановлених ст. 121 ЗК України, то в друге приватизувати земельну ділянку такого ж самого цільового призначення Ви не зможете.

Лише, якщо цільове призначення приватизованої Вами земельної ділянки буде відрізнятись від цільового призначення нової земельної ділянки, то Ви зможете приватизувати нову земельну ділянку в розмірах встановлених ст. 121 ЗК України.

Враховуючи викладене, отримати іншу земельну ділянку такого ж самого цільового призначення можна лише за відплатним цивільно-правовим договором. Тобто іншу земельну ділянку Ви можете отримати з державної чи комунальної власності лише уклавши відповідний договір.

Варто зазначити, що після отримання відповідної земельної ділянки у власність за відплатним цивільно-правовим договором необхідно у встановленому законом порядку зареєструвати право власності на дану земельну ділянку.

Придбання землі

Відповідь
На жаль Ви не вказуєте у своєму запитанні на якій підставі особа, в якої Ви бажаєте придбати земельну ділянку, користується цією земельною ділянкою. В разі якщо особа, в якої Ви бажаєте придбати земельну ділянку, використовує земельну ділянку на праві постійного користування, то дійсно вона відповідно до ст. 142 Земельного кодексу України має право відмовитись від свого права. Припинення права постійного користування земельною ділянкою здійснюється за заявою особи до власника земельної ділянки – сільської ради. Власник земельної ділянки, у Вашому випадку сільська рада, на підставі заяви землекористувача приймає рішення про припинення права користування земельною ділянкою, про що повідомляє органи державної реєстрації. Однак, в цей же час, у сільської ради відсутній обов’язок надати зазначену земельну ділянку саме Вам.

Відповідно до ч. 3 ст. 102-1 Земельного кодексу України право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам, крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди.

Таким чином, якщо Ви придбаєте будинок, який знаходиться на неприватизованій земельній ділянці, то до Вас перейде право користування земельною ділянкою.

Щодо питання виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, то проект відведення земельної ділянки не розробляється, якщо межі ділянки визначено в натурі, якщо ці межі не змінюються та якщо не відбувається зміни цільового призначення земельної ділянки.

Відповідно до ст.. 121 Земельного кодексу України громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах:
а) для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району;
б) для ведення особистого селянського господарства - не більше 2,0 гектара;
в) для ведення садівництва - не більше 0,12 гектара;
г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 гектара, в селищах - не більше 0,15 гектара, в містах - не більше 0,10 гектара;
ґ) для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 гектара;
д) для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 гектара.

Таким чином, якщо Вам вже безоплатно передавалась земельна ділянка для будівництва і обслуговування жилого будинку в вищезазначених розмірах, то в подальшому приватизувати земельну ділянку такого ж самого цільового призначення Ви не зможете. В разі якщо цільове призначення нової земельної ділянки буде відрізнятись від цільового призначення земельної ділянки, яка вже була Вам надана безкоштовно, то Ви зможете приватизувати нову земельну ділянку в вищезазначених розмірах.