Договор об оказании коммунальных услуг

Нормативное регулирование

Начнем с нормативного регулирования. Вопросы, связанные с оказанием жилищно-коммунальных услуг населению, регулируются рядом законов и еще большим количеством подзаконных нормативно-правовых актов, разобраться в ворохе которых простому потребителю куда как не просто.

Отношения в сфере жилищно-коммунальных услуг относятся к категории гражданско-правовых, поэтому одним из основных регламентирующих эту сферу документов является Гражданский кодекс Украины (ГКУ ). Также отношения в этой сфере регулируются специальными актами, такими как Жилищный кодекс Украины (ЖКУ ) и Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах».

Кроме того, поскольку каждый житель является одновременно потребителем жилищно-коммунальных услуг, то на эти отношения распространяется также действие Закона Украины «О защите прав потребителей» .

К подзаконным актам в сфере жилищно-коммунальных услуг относятся акты Кабинета Министров и профильного органа центральной исполнительной власти - Министерства жилищно-коммунального хозяйства. Так, например, Постановлением Кабинета Министров Украины от 9 декабря 1999 года №2246 утверждены Правила предоставления населению услуг по газоснабжению; Постановлением КМУ от 26 июля 1999 года № 1357 утверждены Правила пользования электрической энергией для населения; Постановлением КМУ от 21 июля 2005 года №630 утверждены Правила предоставления услуг по централизованному отоплению, поставкам холодной и горячей воды и водоотвода и т.д. и т.п. Кроме того, имеются всевозможные стандарты, нормативы, методические указания и тому подобное.

Стороны договора

Если одной стороной договора об оказании коммунальных услуг является потребитель, то с определением второй стороны часто возникают затруднения. Все дело в том, что в Украине фактически существует два способа предоставления жилищно-коммунальных услуг потребителю: через балансодержателя и исполнителем напрямую.

Балансодержателем, как правило, выступает ЖЭК, ЖСК или ОСМД. Эти организации непосредственно предоставляют услуги по управлению и содержанию дома и придомовой территории. А в некоторых случаях жильцы заключают с ними также договоры на услуги по централизованному отоплению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, а иногда даже газо- и электроснабжению. В свою очередь, ЖЭК, ЖСК или ОСМД заключает договор о предоставлении коммунальной услуги с непосредственным поставщиком (водоканалом, теплосетью, газо- или энергоснабжающей организацией).

Если производитель услуги является одновременно и непосредственным ее исполнителем, то жилец имеет дело с несколькими договорами, второй стороной в которых выступают обслуживающие организации — ЖЭК (ЖСК, ОСМД), водоканал, теплосеть, газо- и энергоснабжающая организация и т.д.

Существенные условия

Независимо от того, с кем заключен договор, с исполнителем или с производителем услуги, существенными условиями договора на предоставление жилищно-коммунальных услуг, согласно ст. 26 ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах» являются:

- наименование сторон;
- предмет договора;
- исчерпывающий перечень жилищно-коммунальных услуг, тарифы и их составляющие на каждую из этих услуг, общая стоимость услуг;
- порядок оплаты за потребленные жилищно-коммунальные услуги;
- порядок перерасчетов размера платы за жилищно-коммунальные услуги в случае их непредоставления или предоставления не в полном объеме, снижения их качества;
- права и обязанности сторон;
- порядок контроля и отчетности сторон;
- порядок измерения объемов и определения качества предоставленных услуг;
- определение точек распределения, в которых происходит передача услуг от исполнителя / производителя потребителю;
- порядок обслуживания сетей и распределение полномочий по их эксплуатации и восстановления (ремонта);
- условия доступа в квартиру, дом, помещение, на земельный участок для устранения аварий, неполадок, осмотра сетей, снятия контрольных показателей средств учета;
- порядок осуществления ремонта;
- ответственность сторон и штрафные санкции за невыполнение условий договора;
- порядок разрешения споров;
- перечень форс-мажорных обстоятельств;
- срок действия договора;
- условия изменения, пролонгации, прекращения действия договора;
- дата и место заключения договора.
Кроме существенных, договор может содержать иные условия по соглашению сторон. Таким образом, потребитель имеет полное право просить исполнителя или производителя услуг о включении в договор с ним дополнительных условий. Процедура согласования договора происходит в течение одного месяца со дня предоставления проекта договора одной из сторон. Договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг вступает силу с момента его заключения.



Например, Типовой договор о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий утвержден Постановлением КМУ от 20 мая 2009 года №529 . Каждый потребитель может ознакомиться с его содержанием и проверить, насколько соответствуют условия Типового договора условиям конкретного соглашения с жильцом.

Отдельно стоит сказать о ситуации, когда договор об оказании жилищно-коммунальных услуг не заключен. В таком случае, с одной стороны, у производителя нет правовых оснований требовать от потребителя оплаты оказанных услуг, а с другой стороны — нет и оснований для их предоставления. Тем не менее, судебная практика в таких делах идет по тому пути, что если услуга оказана, а потребитель не возражал против ее предоставления, оплачивать жилищно-коммунальные услуги последний обязан. В любом случае, каждый потребитель должен помнить, что он может требовать у исполнителя или производителя заключения с ним договора об оказании коммунальной услуги, а последний не может потребителю в этом отказать.

Права и обязанности потребителя

Каждый потребитель жилищно-коммунальных услуг должен знать о том, какие права и обязанности он имеет.

Так, согласно ст. 20 ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах» потребитель имеет право:

• получать своевременно и соответствующего качества жилищно-коммунальные услуги согласно законодательству и условиям договора на предоставление жилищно-коммунальных услуг;
  
• получать в установленном законодательством порядке необходимую информацию о перечне жилищно-коммунальных услуг, их стоимости, общей стоимости месячного платежа, структуре цены / тарифа, нормах потребления, порядке предоставления жилищно-коммунальных услуг, их потребительских свойства и т.п.;
  
• на возмещение убытков, причиненных его имуществу и / или помещению, вреда, причиненного его жизни или здоровью вследствие ненадлежащего предоставления или непредоставления жилищно-коммунальных услуг;
  
• на устранения в течение срока, установленного договором или законодательством, выявленных недостатков в предоставлении жилищно-коммунальных услуг;
  
• на уменьшение размера платы за предоставленные услуги в случае их непредоставления или предоставления не в полном объеме, снижения их качества в порядке, определенном договором или законодательством;
  
• на неуплату стоимости жилищно-коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителя и / или членов его семьи при соответствующем документальном оформлении, а также за период фактического отсутствия жилищно-коммунальных услуг, определенных договором в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины;
  
• получать от исполнителя компенсацию в размере, определенном договором, решением суда или законодательством, за превышение нормативных сроков на проведение аварийно-восстановительных работ;
  
• на проверку количества и качества жилищно-коммунальных услуг в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.

Потребитель имеет право на заключение договора с исполнителем соответствующих услуг на профилактику, поверку, а также замену или ремонт санитарно-технических приборов, устройств, оборудования и средств учета, которые вышли из строя.

Потребитель обязан:

• заключить договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг, подготовленный исполнителем на основе типового договора;
  своевременно принимать меры по устранению выявленных неполадок, связанных с получением жилищно-коммунальных услуг, которые возникли по его собственной вине;
  
• обеспечивать целостность средств учета коммунальных услуг и не вмешиваться в их работу;
  
• за собственный счет ремонтировать и менять санитарно-технические приборы и устройства, оборудование, вышедшие из строя по его вине;
  
• оплачивать жилищно-коммунальные услуги в сроки, установленные договором или законом;
  
• соблюдать правила пожарной и газовой безопасности, санитарные нормы;
  
• допускать в помещение, дома и сооружения представителей исполнителя / производителя в порядке, определенном законом и договором, для ликвидации аварий, устранения неполадок санитарно-технического и инженерного оборудования, его установки и замены, проведения технических и профилактических осмотров и проверки показателей средств учета;
  
• придерживаться требований жилищного и градостроительного законодательства относительно осуществления ремонта или реконструкции помещений или их частей, не допускать нарушения законных прав и интересов других участников отношений в сфере жилищно-коммунальных услуг;
  
• своевременно проводить подготовку жилого дома, квартиры и его технического оборудования к эксплуатации в осенне-зимний период;
  
• в случае несвоевременного осуществления платежей за жилищно-коммунальные услуги платить пеню в установленных законом или договором размерах.

Расторжение договора потребителем

Случается, что необходимость в той или иной коммунальной услуге отпадает. Это может быть связано с тем,что потребитель не доволен качеством оказываемой услуги или попросту больше не нуждается в ней, поскольку он и члены его семьи временно выезжают из жилого помещения.

В соответствии с частью 6 статьи 26 ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах» в случае исчезновения потребности в получении услуги или отказа потребителя от пользования услугой исполнителя или производителя потребитель вправе расторгнуть договор в порядке, установленном законом.

Такая возможность предусмотрена и рядом подзаконных нормативных актов, регулирующих порядок предоставления отдельных коммунальных услуг. Так, Правилами предоставления населению услуг по газоснабжению предусмотрена возможность отказа потребителя от услуг по газоснабжению на основании письменного заявления. Такое заявление подается предприятию, с которым заключен договор по газоснабжению за 7 дней до предполагаемой даты отключения. Прекращение газоснабжения осуществляется путем отключения приборов и их опломбирования после проведения расчетов за уже предоставленные услуги. Примерно в таком же порядке осуществляется расторжение договора между потребителем и энергоснабжающей организацией в соответствии с Постановлением КМУ от 26 июля 1999г. № 1357 «Об утверждении Правил пользования электрической энергией для населения». За 7 дней потребитель должен уведомить энергоснабжающую организацию о своем желании прекратить пользоваться электроэнергией и провести полный расчет. В соответствии с Правилами предоставления услуг по централизованному отоплению, поставке холодной и горячей воды и водоотводу и условиями Типового договора, потребитель имеет право не оплачивать стоимость услуг за период временного отсутствия его и членов его семьи после отключения исполнителем холодной и горячей воды и опломбирования кранов в квартире.

Тем не менее, в некоторых случаях возможность одностороннего отказа от договора отдельным потребителем ограничена законодательно. Так, в соответствии с Приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства №4 от 22.11.2005г., с последующими изменениями, внесенными Приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства №169 от 06.11.2007г., отключение от сети центрального отопления возможно только в отношении всего жилого дома. Заявления отдельных жителей об индивидуальном отключении от сети центрального отопления не рассматриваются. Для того, чтобы отключить дом от системы центрального отопления, нужно созвать общее собрание жильцов дома, на котором принять решение об отключении всего дома от теплосети. Причем такое решение должно быть поддержано всеми собственниками. Далее нужно подать копию протокола общего собрания жильцов вместе с заявлением в межведомственную Комиссию для рассмотрения вопросов об отключении потребителей от систем ЦО и ГВС. При этом, решение Комиссии принимается при наличии утвержденной органом местного самоуправления оптимизированной схемы перспективного развития систем теплоснабжения населенного пункта и в соответствии с ней.

Мнение

Андрей Осипов, адвокат, АО «Присяжный поверенный»:


В последнее несколько лет мы стали свидетелями необоснованных требований руководства ЖЭКов перезаключать договор о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий фактически в добровольно-принудительном порядке. Правильно делают жители, не подписывающие договора, которые нарушают их права и законные интересы.

Согласно ст. 20 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» потребитель обязан заключить договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг, подготовленный исполнителем на основе типового договора. И вот тут возникает вопрос, а соответствует ли договор, который навязывает нам ЖЭК, типовому? Как правило, нет.

Постановлением Кабмина Украины № 529 от 20 мая 2009 года «Об утверждении типового договора о предоставлении услуг содержания домов и сооружений и придомовых территорий» действительно утвержден такой типовой договор, которому и должны соответствовать договора которые нам предлагает ЖЕК. Образец договора можно найти в интернете. Также хотелось бы обратить внимание на перечень услуг, предоставляемых ЖЭКом, за которые мы можем платить. Согласно типовому перечню услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, таковыми услугами являются:

- Уборка придомовой территории;
- Уборка лестничных клеток;
- Вывоз бытовых отходов (сбор, хранение, перевозки, переработки, утилизации, обезвреживания и захоронение);
- Уборка подвалов, технических этажей и кровли;
- Техническое обслуживание лифтов;
- Обслуживание систем диспетчеризации;
- Техническое обслуживание внутридомовых систем: горячего водоснабжения; холодного водоснабжения; водоотведения; теплоснабжения; ливневой канализации;
- Дератизация;
- Дезинсекция;
- Обслуживание дымовентиляционных каналов;
- Техническое обслуживание и текущий ремонт систем противопожарной автоматики и дымоудаления, а также других внутридомовых инженерных систем в случае их наличия;
- Текущий ремонт конструктивных элементов, внутридомовых систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и ливневой канализации и технических устройств домов и элементов внешнего благоустройство, размещенных на закрепленной в установленном порядке придомовой территории (в том числе спортивных, детских и других площадок);
- Полив дворов, клумб и газонов;
- Уборка и вывоз снега, посыпка части придомовой территории, предназначенной для прохода и проезда, противогололедными смесями;
- Эксплуатация номерных знаков на домах;
- Освещение мест общего пользования и подвалов и подкачка воды;
- Энергоснабжение лифтов;
- Периодическая проверка, обслуживание и ремонт квартирных средств учета воды и тепловой энергии, в том числе их демонтаж, транспортировка и монтаж после поверки.

Этот перечень услуг является исчерпывающим и ничего другого ЖЭК не имеет права Вам навязывать! Прямой запрет на это предусмотрен ст. 26 ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах», кроме существенных договор может содержать иные условия по соглашению сторон. Договор не может содержать условий, которые вводят дополнительные виды оплаты услуг, не предусмотренных типовыми договорами на предоставление жилищно-коммунальных услуг, утвержденными Кабинетом Министров Украины.

Если ЖЭК готов заключить договор в рамках прав, предусмотренных действующим законодательством Украины, то, на мой взгляд, целесообразно обсудить и согласовать и иные условия заключения договора с ЖЭКом, которые отвечают, в том числе, и Вашим законным интересам.