Доволі непоодинокі випадки виникнення ситуації, коли будинок або споруда вже зведені, а документи про право власності на них ще не оформлялися. Нерухомість, власники (власник) якої, з тієї чи іншої причини, не оформили документально процес будівництва, на сьогоднішній день має статус самочинного будівництва, та особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, тобто не може ним володіти, користуватися та розпоряджатися і стає заручником усіх негативних наслідків, що виникають із цього.
Проте законодавчо визначено правові підстави, які дозволяють визнати право власності забудовника на самочинно збудований об’єкт нерухомого майна.
Передусім слід визначити, що мається на увазі під поняттям «самочинне будівництво». Так відповідно до частини 1 статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Якщо все вже сталося, що треба далі робить. Є два шліхи розв’язання цієї проблеми: позасудовий спосіб легалізації самочинного будівництва, та легалізація самочинного будівництва через суд.
Для легалізації самочинного будівництва по-перше треба оформити правовстановлювальні документи на земельну ділянку під уже збудоване нерухоме майно (шляхом приватизації, купівлі-продажу, міни, оренди земельної ділянки тощо) або отримання нотаріально посвідченої згоди землевласника (землекористувача) на здійснену забудову земельної ділянки – якщо самочинне будівництво здійснено на земельній ділянці, яка не належить
забудовнику ні на праві власності, ні на праві користування.
У випадку, якщо земельна ділянка вже знаходиться у власності, але її цільове призначення не дозволяє використовувати самочинно збудований об’єкт нерухомого майна, необхідно здійснити зміну цільового призначення земельної ділянки у відповідності з Порядком зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 11.04. 2002 N 502. Відповідно до пункту 12 зазначеного Порядку рішення сільської, селищної, міської ради або відповідного органу виконавчої влади про зміну цільового призначення земельної ділянки є підставою для оформлення державного акта на право власності на земельну ділянку із зміненим цільовим призначенням.
Правовстановлюючий документ на земельну ділянку є найважливішою умовою проведення узаконення об’єкта самочинного будівництва. Без нього реалізувати процедуру отримання права власності на об’єкт самочинного будівництва неможливо. Для підтвердження факту самочинного будівництва необхідне підтвердження витрат забудовника на здійснення самочинного будівництва (договори підряду, рахунки-фактури, платіжні доручення на оплату будівельних робіт і матеріалів, оренду обладнання й техніки, акти прийому-передачі виконаних будівельних робіт тощо), а також проведення технічної інвентаризації об’єкта.
Так відповідно до пункту 3.1 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держбуду України від 24.05.2001 N 127 (далі за текстом – Інструкція № 127), технічній інвентаризації підлягають об’єкти всіх форм власності, розташовані на земельних ділянках (за окремими поштовими адресами), незалежно від того, побудовані вони за відповідно оформленими документами чи самочинно: будинки, включаючи прибудови та надбудови, громадські та виробничі будинки, господарські будівлі та споруди. Відповідно до пункту 1.4 Інструкції
№ 127 Технічну інвентаризацію новозбудованих (реконструйованих) та наявних об’єктів виконують за рахунок замовників комунальні підприємства -
бюро технічної інвентаризації (далі – БТІ).
При цьому у відповідності до пункту 3.2 Інструкції № 127 виявлені в установленому порядку самочинно збудовані будинки або прибудови до будинків, господарські будівлі (прибудови), торговельні, господарські кіоски та павільйони, металеві гаражі, підлягають технічній інвентаризації з включенням
їх у планові та інші матеріали. У разі самочинного будівництва на оригіналах інвентаризаційної справи, технічного паспорта і копіях планових та оцінювальних матеріалів, що їх видають власникам, на вільному від записів місці, з лицьового боку проставляють штампи встановленого зразка.
Результатом проведення БТІ технічної інвентаризації об’єкта самочинного будівництва є отримання техпаспорта з відміткою «самочинно збудовані будівлі (частини будівель)», плану земельної ділянки і оціночних актів «збудовано самочинно».
Наявність самочинного будівництва не є перешкодою для видачі виготовлених матеріалів інвентаризації замовникові.
Крім правовстановлюючого документа на земельну ділянку і паспорта об’єкта, потрібне підтвердження відповідності збудованого об’єкта державним
будівельним нормам, пожежним, санітарним та іншим правилам – технічні висновки спеціалізованої проектної організації про відповідність об’єкта державним будівельним нормам і правилам, висновки державних служб щодо відповідності об’єкта вимогам пожежних, санітарних та екологічних норм і правил тощо.
Також відповідно до вимог пункту 4 статті 376 Цивільного кодексу України самочинне будівництво не повинно порушувати права інших осіб, тому враховуючи це, необхідно отримати згоду осіб-власників сусідніх земельних ділянок.
Отримавши всі необхідні документи та дозволи слід звернутися у відповідний виконавчий орган міської ради чи адміністрації за місцем знаходження самочинного будівництва для розгляду факту самочинного будівництва і прийняття рішення.
Право власності на самочинно зведену нерухомість може бути визнане за особою і через суд. Згідно ст. 376 ЦК України, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Варто звернути увагу на те, що необхідними умовами узаконення в судовому порядку самочинно побудованих об’єктів є: відведення для цієї мети в установленому порядку забудовнику земельної ділянки; відсутність заперечень з боку власника земельної ділянки; відсутність порушення в результаті самочинної забудови прав інших осіб.
При звернені до суду до позовної заяви про визнання права власності на самочинно збудоване майно мають бути додані наступні документи:
- довідка Бюро технічної інвентаризації про відсоток готовності об’єкта самочинного будівництва, технічний паспорт будівлі;
- технічний висновок проектної організації (спеціаліста, експерта) щодо відповідності стану об’єкта самочинного будівництва державним будівельним нормам (стан несучих та огороджувальних конструкцій, фундаментів, стін, перекриття, забезпечення інженерними мережами, погодження з відповідними службами підключення до зовнішніх мереж) із зазначенням відсотка готовності об’єкта та можливості його подальшої експлуатації, у який мають бути включені генплан, архітектурно-планувальні рішення, конструктивні рішення;
- документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, а у разі, якщо замовник (забудовник) не є власником чи користувачем земельної ділянки, також подається нотаріально засвідчена згода власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки, а якщо ділянка перебуває у користуванні, — нотаріально засвідчені згоди власника та користувача земельної ділянки на її забудову;
- висновки державних органів, що здійснюють контроль за дотриманням природоохоронних, санітарно-гігієнічних, протипожежних вимог;
- висновок Управління архітектури та містобудування виконкому місцевої ради щодо можливості збереження (як противаги знесенню) самочинно збудованого об’єкта.
За наявності можуть також бути додані рішення виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації про дозвіл на будівництво об’єкта містобудування і проект виконання підготовчих робіт.
На підставі пункту 1.6 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно реєстрації підлягають права власності тільки на прийняті в експлуатацію об’єкти нерухомого майна. Варто зазначити, що рішення суду є правовстановлюючим документом, який засвідчує право власності на нерухоме майно. Проте суд не уповноважений приймати об’єкти нерухомості в експлуатацію, оскільки це віднесено виключно до компетенції інспекції Держархбудконтролю. Тому винесення судом рішення про визнання права власності забудовника на об’єкт самочинного будівництва не звільняє забудовника від обов’язку ввести такий об’єкт в експлуатацію у встановленому законодавством порядку.
Реєстрація права власності на об’єкт будівництва в органах БТІ відбувається на підставі рішення суду, яке є правовстановлюючим документом. З моменту державної реєстрації права власності на об’єкт самочинного будівництва забудовник стає законним власником збудованого об’єкта нерухомого майна.
Проте законодавчо визначено правові підстави, які дозволяють визнати право власності забудовника на самочинно збудований об’єкт нерухомого майна.
Передусім слід визначити, що мається на увазі під поняттям «самочинне будівництво». Так відповідно до частини 1 статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Якщо все вже сталося, що треба далі робить. Є два шліхи розв’язання цієї проблеми: позасудовий спосіб легалізації самочинного будівництва, та легалізація самочинного будівництва через суд.
Для легалізації самочинного будівництва по-перше треба оформити правовстановлювальні документи на земельну ділянку під уже збудоване нерухоме майно (шляхом приватизації, купівлі-продажу, міни, оренди земельної ділянки тощо) або отримання нотаріально посвідченої згоди землевласника (землекористувача) на здійснену забудову земельної ділянки – якщо самочинне будівництво здійснено на земельній ділянці, яка не належить
забудовнику ні на праві власності, ні на праві користування.
У випадку, якщо земельна ділянка вже знаходиться у власності, але її цільове призначення не дозволяє використовувати самочинно збудований об’єкт нерухомого майна, необхідно здійснити зміну цільового призначення земельної ділянки у відповідності з Порядком зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 11.04. 2002 N 502. Відповідно до пункту 12 зазначеного Порядку рішення сільської, селищної, міської ради або відповідного органу виконавчої влади про зміну цільового призначення земельної ділянки є підставою для оформлення державного акта на право власності на земельну ділянку із зміненим цільовим призначенням.
Правовстановлюючий документ на земельну ділянку є найважливішою умовою проведення узаконення об’єкта самочинного будівництва. Без нього реалізувати процедуру отримання права власності на об’єкт самочинного будівництва неможливо. Для підтвердження факту самочинного будівництва необхідне підтвердження витрат забудовника на здійснення самочинного будівництва (договори підряду, рахунки-фактури, платіжні доручення на оплату будівельних робіт і матеріалів, оренду обладнання й техніки, акти прийому-передачі виконаних будівельних робіт тощо), а також проведення технічної інвентаризації об’єкта.
Так відповідно до пункту 3.1 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держбуду України від 24.05.2001 N 127 (далі за текстом – Інструкція № 127), технічній інвентаризації підлягають об’єкти всіх форм власності, розташовані на земельних ділянках (за окремими поштовими адресами), незалежно від того, побудовані вони за відповідно оформленими документами чи самочинно: будинки, включаючи прибудови та надбудови, громадські та виробничі будинки, господарські будівлі та споруди. Відповідно до пункту 1.4 Інструкції
№ 127 Технічну інвентаризацію новозбудованих (реконструйованих) та наявних об’єктів виконують за рахунок замовників комунальні підприємства -
бюро технічної інвентаризації (далі – БТІ).
При цьому у відповідності до пункту 3.2 Інструкції № 127 виявлені в установленому порядку самочинно збудовані будинки або прибудови до будинків, господарські будівлі (прибудови), торговельні, господарські кіоски та павільйони, металеві гаражі, підлягають технічній інвентаризації з включенням
їх у планові та інші матеріали. У разі самочинного будівництва на оригіналах інвентаризаційної справи, технічного паспорта і копіях планових та оцінювальних матеріалів, що їх видають власникам, на вільному від записів місці, з лицьового боку проставляють штампи встановленого зразка.
Результатом проведення БТІ технічної інвентаризації об’єкта самочинного будівництва є отримання техпаспорта з відміткою «самочинно збудовані будівлі (частини будівель)», плану земельної ділянки і оціночних актів «збудовано самочинно».
Наявність самочинного будівництва не є перешкодою для видачі виготовлених матеріалів інвентаризації замовникові.
Крім правовстановлюючого документа на земельну ділянку і паспорта об’єкта, потрібне підтвердження відповідності збудованого об’єкта державним
будівельним нормам, пожежним, санітарним та іншим правилам – технічні висновки спеціалізованої проектної організації про відповідність об’єкта державним будівельним нормам і правилам, висновки державних служб щодо відповідності об’єкта вимогам пожежних, санітарних та екологічних норм і правил тощо.
Також відповідно до вимог пункту 4 статті 376 Цивільного кодексу України самочинне будівництво не повинно порушувати права інших осіб, тому враховуючи це, необхідно отримати згоду осіб-власників сусідніх земельних ділянок.
Отримавши всі необхідні документи та дозволи слід звернутися у відповідний виконавчий орган міської ради чи адміністрації за місцем знаходження самочинного будівництва для розгляду факту самочинного будівництва і прийняття рішення.
Легалізація самочинного будівництва через суд
Право власності на самочинно зведену нерухомість може бути визнане за особою і через суд. Згідно ст. 376 ЦК України, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Варто звернути увагу на те, що необхідними умовами узаконення в судовому порядку самочинно побудованих об’єктів є: відведення для цієї мети в установленому порядку забудовнику земельної ділянки; відсутність заперечень з боку власника земельної ділянки; відсутність порушення в результаті самочинної забудови прав інших осіб.
При звернені до суду до позовної заяви про визнання права власності на самочинно збудоване майно мають бути додані наступні документи:
- довідка Бюро технічної інвентаризації про відсоток готовності об’єкта самочинного будівництва, технічний паспорт будівлі;
- технічний висновок проектної організації (спеціаліста, експерта) щодо відповідності стану об’єкта самочинного будівництва державним будівельним нормам (стан несучих та огороджувальних конструкцій, фундаментів, стін, перекриття, забезпечення інженерними мережами, погодження з відповідними службами підключення до зовнішніх мереж) із зазначенням відсотка готовності об’єкта та можливості його подальшої експлуатації, у який мають бути включені генплан, архітектурно-планувальні рішення, конструктивні рішення;
- документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, а у разі, якщо замовник (забудовник) не є власником чи користувачем земельної ділянки, також подається нотаріально засвідчена згода власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки, а якщо ділянка перебуває у користуванні, — нотаріально засвідчені згоди власника та користувача земельної ділянки на її забудову;
- висновки державних органів, що здійснюють контроль за дотриманням природоохоронних, санітарно-гігієнічних, протипожежних вимог;
- висновок Управління архітектури та містобудування виконкому місцевої ради щодо можливості збереження (як противаги знесенню) самочинно збудованого об’єкта.
За наявності можуть також бути додані рішення виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації про дозвіл на будівництво об’єкта містобудування і проект виконання підготовчих робіт.
На підставі пункту 1.6 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно реєстрації підлягають права власності тільки на прийняті в експлуатацію об’єкти нерухомого майна. Варто зазначити, що рішення суду є правовстановлюючим документом, який засвідчує право власності на нерухоме майно. Проте суд не уповноважений приймати об’єкти нерухомості в експлуатацію, оскільки це віднесено виключно до компетенції інспекції Держархбудконтролю. Тому винесення судом рішення про визнання права власності забудовника на об’єкт самочинного будівництва не звільняє забудовника від обов’язку ввести такий об’єкт в експлуатацію у встановленому законодавством порядку.
Реєстрація права власності на об’єкт будівництва в органах БТІ відбувається на підставі рішення суду, яке є правовстановлюючим документом. З моменту державної реєстрації права власності на об’єкт самочинного будівництва забудовник стає законним власником збудованого об’єкта нерухомого майна.
