Відповідно до 14 статті Конституції України, земля є основним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Зазначене кореспондується і з першою статтею Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-III (далі – ЗК України).
Стаття 1 Закону України «Про охорону земель» від 19.06.2003 № 962-IV визначає, що земля - поверхня суші з ґрунтами, корисними копалинами та іншими природними елементами, що органічно поєднані та функціонують разом з нею.
Таким чином, земля - важливий природний ресурс, частина основного національного багатства, що перебуває під особливою охороною держави.
У науці земельного права та законодавстві панує єдність у тому, що поняття «земельна ділянка» та «земля» співвідносяться як частина та ціле. Земельна ділянка, маючи всі родові ознаки землі, має додаткову видову ознаку – установлені межі. Так, відповідно до статті 79 ЗК України, земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Згідно зі статтею 2 ЗК України, земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею.
У земельному праві, земля виступає як об’єкт правового регулювання.
Щодо користування землею, то законодавство регламентує використання землі на умовах оренди. Оренда — наймання, тимчасове користування будівлями, земельною ділянкою, обладнанням, виробничими площами, машинами і т. ін. на договірних засадах.
Завданням оренди землі є регулювання відносин з метою створення умов для раціонального користування земельною ділянкою. Ключовим документом, що регулює відносини між орендодавцем земельної ділянки та орендарем, є договір оренди земельної ділянки. З огляду на специфіку орендних відносин та особливості об’єкта цих відносин договори відіграють провідну роль у врегулюванні земельних орендних відносин. За допомогою договору оренди сторони цих відносин можуть чітко визначити і закріпити саме ті умови, що будуть взаємовигідні для всіх.
В статті 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 93 ЗК України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Стаття 792 ЦК України визначає, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Таким чином, договір оренди земельної ділянки це юридично оформлена у встановленому законом порядку двостороння угода, за якою орендодавець передає орендареві земельну ділянку у тимчасове оплатне використання для задоволення його потреб, які визначаються цільовим призначенням орендованої ділянки і спрямовані на забезпечення відповідного виду діяльності за умови раціональності землекористування і охорони земель як з боку орендаря, так і з боку держави, та на інших погоджених умовах.
Інакше кажучи, це правочин про взаємні зобовязання, відповідно до яких орендодавець зобовязаний за плату передати орендарю земельну ділянку у строкове володіння і користування, а орандар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За юридичною природою договір оренд земельної ділянки є різновидом договору майнового найму (глава 58 ЦК України), тому, якщо земельне законодавство не передбачає спеціальних положень про оренду землі, можуть застосовуватися положення цивільного законодавства.
Договір оренди земельної ділянки є двостороннім, відплатним, строковим та консенсуальним (тобто вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди у належній формі).
Стаття 15 Закону України «Про оренду землі» містить загальні вимоги щодо змісту договору оренди земельної ділянки.
Так, істотними умовами договору оренди землі є:
1. Об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).
Обєктом договору оренди є земельна ділянка, яка перебуває у власності фізичної, юридичної особи, комунальній або державній власності.
Ідентифікація об’єкту оренди може бути здійснена різними способами. Частина 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» вимагає вказувати місце розташування, розмір, цільове призначення земельної ділянки. Також, відповідно до четвертої частини зазначеної статті закону, визначенню об’єкту слугують:
- план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
- акт приймання-передачі об'єкта оренди;
- проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.
У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.
При передачі земельної ділянки в оренду з насадженнями, якщо орендодавець є власником насаджень, доцільно у договорі вичерпно зазначити юридично значимі характеристики насаджень:
1) детальний опис типу насадження (сад, виноградник, полезахисна смуга тощо);
2) рік закладення насадження та термін експлуатації (плодоношення);
3) перебування насаджень на балансі підприємства.
При передачі в оренду земельної ділянки з насадженнями, до договору також додаються:
- проект закладення насаджень;
- акт обстеження насаджень сторонами або третьою стороною.
2. Строк дії договору оренди.
Відповідно до статті 19 Закону України «Про оренду землі», строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення
товарного сільськогосподарського виробництва, строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою.
При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розташовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу, строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині.
Частина 4 статті 93 ЗК України передбачає, що оренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років.
3. Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно зі ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України від 02.12.2010 № 2755-VI (далі – ПК України ).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним, отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.
Питання орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності регулює стаття 288 розділу ХІІІ ПК України, відповідно до якої, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою:
- для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку;
- для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку.
Також, розмір орендної плати не може перевищувати:
а) для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки;
б) для земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності та надані для будівництва та/або експлуатації аеродромів - чотирикратний розмір земельного податку, що встановляється ПК України;
в) для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Розмір орендної плати може перевищувати розміри зазначені вище, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.
Плата за суборенду земельних ділянок не може перевищувати орендної плати.
Стаття 22 Закону України «Про оренду землі» визначає форму орендної плати. Так,орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та
відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.
Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.
Відповідно до статті 23 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.
4. Умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду.
Цільове призначення земельної ділянки визначається належністю до певної категорії земель, виду угідь в межах однієї категорії земель, землевпорядною та містобудівною документацією. Умови використання та цільове призначення земельної ділянки визначаються у публічно-правовому порядку і у договорі можуть бути лише дещо конкретизовані.
5. Умови збереження стану об'єкта оренди.
Умови збереження стану об’єкта оренди визначається чинним законодавством України і у договору можуть бути відтворені та конкретизовані.
6. Умови і строки передачі земельної ділянки орендарю.
Відповідно до статті 17 Закону України «Про оренду земельної ділянки», передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання - передачі.
У акті приймання-передачі доцільно фіксувати якісний стан земельної ділянки, що передається, за еродованістю, скелетністю, гранулометричним складом, гумусованістю, кислотністю, засоленням, рівнем хімічного та радіаційного забруднення, тощо.
Типовий договір, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 3 березні 2004року № 220. Про затвердження Типового договору оренди земельної ділянки, при формулювання даної умови передбачає вказівку на розроблення проекту відведення або на те, що проект не розроблявся, як умову передачі земельної ділянки орендарю.
7. Умови повернення земельної ділянки орендодавцеві.
Типовий договір оренди землі передбачає обов’язок орендаря повернути земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду, а також право орендодавця на відшкодування збитків у разі погіршення стану земельної ділянки.
8. Існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки.
Відповідно до статті 110 ЗК України, на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження.
Стаття 111 ЗК України визначає обтяження прав на земельну ділянку, обмеження у використанні земель.
Так, обтяження прав на земельну ділянку встановлюється законом або актом уповноваженого на це органу державної влади, посадової особи, або договором шляхом встановлення заборони на користування та/або розпорядження, у тому числі шляхом її відчуження. Законом, прийнятими відповідно до нього нормативно-правовими актами, договором, рішенням суду можуть бути встановлені такі обмеження у використанні земель:
а) умова розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;
б) заборона на провадження окремих видів діяльності;
в) заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту;
г) умова здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;
ґ) умова додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;
д) умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку.
Обтяження прав на земельні ділянки (крім обтяжень, безпосередньо встановлених законом) підлягають державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у порядку, встановленому законом.
Обмеження у використанні земель (крім обмежень, безпосередньо встановлених законом та прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами) підлягають державній реєстрації в Державному земельному кадастрі у порядку, встановленому законом, і є чинними з моменту державної реєстрації.
Відомості про обмеження у використанні земель зазначаються у проектах землеустрою щодо відведення земельних ділянок, технічній документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки, кадастрових планах земельних ділянок, іншій документації із землеустрою. Відомості про такі обмеження вносяться до Державного земельного кадастру.
9. Визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини.
Відповідно до статті 11 Закону України «Про оренду землі», ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не передбачено договором оренди землі. У разі прострочення орендодавцем або орендарем установлених договором оренди землі строків передачі об'єкта оренди ризик його випадкового знищення або пошкодження у цей період несе сторона, яка допустила прострочення його передачі.
10. Відповідальність сторін.
У разі невиконання зобов'язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.
Орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором. У разі виявлення таких недоліків орендар має право вимагати:
1) зменшення орендної плати або відшкодування витрат на усунення недоліків;
2) відрахування з орендної плати певної суми своїх витрат на усунення таких недоліків з попереднім повідомленням про це орендодавця;
3) дострокового розірвання договору.
Орендодавець не несе відповідальності за наслідки, пов'язані з недоліками переданої в оренду земельної ділянки, якщо такі недоліки обумовлені договором оренди.
11. Умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.
4. Сторони договору оренди земельної ділянки. Їх права та обов’язки.
Сторонами договору оренди земельної ділянки є орендодавець та орендар.
Згідно зі статтею 4 Закону України «Про оренду землі», орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом.
Стаття 5 Закону України «Про оренду землі» визначає, що орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.
Орендарями земельних ділянок можуть бути:
а) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;
б) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;
в) громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави.
Права та обов’язки орендаря та орендодавця визначаються статтями 24 та 25 Закону України «Про оренду землі».
Орендодавець має право вимагати від орендаря:
1. використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
2. дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил;
3. дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;
4. своєчасного внесення орендної плати.
Орендодавець зобов'язаний:
1. передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;
2. при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;
3. не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;
4. відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;
5. попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди.
Орендар земельної ділянки має право:
- самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;
- за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші
будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;
- отримувати продукцію і доходи;
- здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.
Орендар земельної ділянки зобов'язаний:
1. приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;
2. виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
3. дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
4. у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України , або за результатами аукціону.
Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування. Передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.
Відповідно до частини 1 статті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Таким чином, при укладанні договорів оренди землі необхідною вимогою є його письмова форма. Нотаріально договір посвідчується за бажанням однієї із сторін даного договору.
Відповідно до статті 20 Закону України "Про оренду землі" укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.
Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 № 1021-2009-п Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі (далі – постанова Кабінету Міністрів України № 1021-2009-п), державна реєстрація земельної ділянки здійснюється після визначення кадастрового номера в установленому порядку та прийняття відповідним органом, який здійснює розпорядження землями, рішення про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки у власність (користування) чи після формування земельної ділянки на підставі документації із землеустрою за рішенням власника земельної ділянки про поділ або об'єднання земельних ділянок.
Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється територіальним органом Держземагентства за її місцезнаходженням на підставі заяви:
1) органу, який здійснює розпорядження землями державної або комунальної власності - у разі формування земельної ділянки із земель державної та комунальної власності;
2) набувача права на земельну ділянку;
3) спадкоємця громадянина України, щодо якого прийнято рішення про передачу безоплатно у приватну власність земельної ділянки, прийняте відповідно до законодавства;
4) власника (користувача) земельної ділянки державної чи комунальної власності - у разі формування земельної ділянки шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок.
Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється шляхом відкриття Поземельної книги.
До заяви додаються наступні документи:
1) копія документа, що посвідчує особу, якій надається земельна ділянка у власність або власника земельної ділянки, а у разі подання заяви уповноваженою ними особою - також копія документа, що підтверджує його повноваження діяти від імені таких осіб;
2) копія реєстраційного номера облікової картки платника податків (ідентифікаційного номера) згідно з Державним реєстром фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів - для фізичної особи, крім осіб, які через свої релігійні переконання відмовляються від прийняття номера та повідомили про це відповідний орган державної податкової служби, ідентифікаційного коду згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України або податкового номера - для юридичної особи;
3) технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку з позначкою територіального органу Держземагентства про визначення кадастрового номера з рішенням органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки у власність (користування) - у разі надання у власність (користування) земельної ділянки, межі якої встановлені в натурі (на місцевості), без зміни її цільового призначення;
4) проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки з позначкою територіального органу Держземагентства про визначення кадастрового номера з рішенням органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про надання або передачу земельної ділянки у власність (користування) - у разі надання у власність (користування) земельної ділянки із зміною цільового призначення та/або надання у власність (користування) земельної ділянки, межі якої не встановлені в натурі (на місцевості);
5) технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку, право користування земельною ділянкою, при поділі чи об'єднанні земельних ділянок з позначкою територіального органу Держземагентства про визначення кадастрового номера - у разі поділу земельної ділянки чи об'єднання земельних ділянок;
6) цивільно-правовий договір про відчуження земельної ділянки - у разі продажу земельної ділянки із земель державної та комунальної власності;
7) договір оренди земельної ділянки - у разі оренди земельної ділянки, що перебуває в державній або комунальній власності (кількість примірників договору повинна бути на один примірник більша, ніж кількість сторін;
8) копія документа, що підтверджує право спадкоємця на земельну ділянку, - у разі звернення спадкоємця громадянина України, щодо якого прийнято рішення про передачу безоплатно у приватну власність земельної ділянки відповідно до законодавства;
9) рішення суду - у разі здійснення державної реєстрації на підставі рішення суду;
10) копії документів, що підтверджують оплату за проведення:
- державної реєстрації земельної ділянки, державної реєстрації державного акта - у разі державної реєстрації земельної ділянки та державного акта;
- державної реєстрації земельної ділянки, державної реєстрації договору оренди земельної ділянки - у разі державної реєстрації земельної ділянки та договору оренди земельної ділянки;
- державної реєстрації обмеження у використанні земельної ділянки - у разі, коли на момент державної реєстрації земельної ділянки існують обмеження у її використанні.
Під час подання заяви фізична особа пред'являє паспорт або інший документ, що посвідчує особу, а у разі подання заяви уповноваженою особою - також документ, що підтверджує її повноваження діяти від імені такої особи. Документ, що підтверджує повноваження діяти від імені іноземної особи повинен бути легалізований в установленому законодавством порядку.
Територіальний орган Держземагентства відмовляє у державній реєстрації земельної ділянки у разі, коли:
1) заяву подала особа, яка не може бути заявником відповідно до Порядку;
2) земельна ділянка розташована на території іншої адміністративно-територіальної одиниці;
3) документи подані не в повному обсязі або не відповідають вимогам, установленим Порядком;
4) на титульному аркуші документації із землеустрою, у матеріалах документації із землеустрою, що містять графічне зображення земельної ділянки, та/або документах, що містять відомості про координати поворотних точок меж земельної ділянки, їх частин, обмежень, угідь, відсутня позначка територіального органу Держземагентства про кадастровий номер земельної ділянки (дати його визначення та внесення відомостей про земельну ділянку до *.
У разі відмови у державній реєстрації земельної ділянки територіальний орган Держземагентства протягом трьох робочих днів готує висновок про відмову в такій реєстрації та повертає подані документи для доопрацювання за актом приймання-передачі.
Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється протягом 14 календарних днів з дати подання документів.
Під час державної реєстрації земельної ділянки здійснюється державна реєстрація:
1) державного акта або договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності у Книзі записів;
2) обмежень у використанні земельної ділянки, які існують на момент державної реєстрації земельної ділянки у Поземельній
Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі», зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі, спір вирішується в судовому порядку.
Загальні підстави припинення договору оренди землі передбачені статтею 31 Закону України «Про оренду землі».
Так, договір оренди землі припиняється в разі:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в
порядку, встановленому законом;
- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
- смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 зазначеного Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
- ліквідації юридичної особи-орендаря;
- відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
- набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
- припинення дії договору, укладеного в рамках державно приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Припинення договору шляхом його розірвання відбувається відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі»: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 зазначеного Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.
У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Стаття у форматі ПДФ для друку:
Стаття 1 Закону України «Про охорону земель» від 19.06.2003 № 962-IV визначає, що земля - поверхня суші з ґрунтами, корисними копалинами та іншими природними елементами, що органічно поєднані та функціонують разом з нею.
Таким чином, земля - важливий природний ресурс, частина основного національного багатства, що перебуває під особливою охороною держави.
У науці земельного права та законодавстві панує єдність у тому, що поняття «земельна ділянка» та «земля» співвідносяться як частина та ціле. Земельна ділянка, маючи всі родові ознаки землі, має додаткову видову ознаку – установлені межі. Так, відповідно до статті 79 ЗК України, земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Згідно зі статтею 2 ЗК України, земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею.
У земельному праві, земля виступає як об’єкт правового регулювання.
Щодо користування землею, то законодавство регламентує використання землі на умовах оренди. Оренда — наймання, тимчасове користування будівлями, земельною ділянкою, обладнанням, виробничими площами, машинами і т. ін. на договірних засадах.
Завданням оренди землі є регулювання відносин з метою створення умов для раціонального користування земельною ділянкою. Ключовим документом, що регулює відносини між орендодавцем земельної ділянки та орендарем, є договір оренди земельної ділянки. З огляду на специфіку орендних відносин та особливості об’єкта цих відносин договори відіграють провідну роль у врегулюванні земельних орендних відносин. За допомогою договору оренди сторони цих відносин можуть чітко визначити і закріпити саме ті умови, що будуть взаємовигідні для всіх.
1. Поняття договору оренди земельної ділянки
В статті 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 93 ЗК України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Стаття 792 ЦК України визначає, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Таким чином, договір оренди земельної ділянки це юридично оформлена у встановленому законом порядку двостороння угода, за якою орендодавець передає орендареві земельну ділянку у тимчасове оплатне використання для задоволення його потреб, які визначаються цільовим призначенням орендованої ділянки і спрямовані на забезпечення відповідного виду діяльності за умови раціональності землекористування і охорони земель як з боку орендаря, так і з боку держави, та на інших погоджених умовах.
Інакше кажучи, це правочин про взаємні зобовязання, відповідно до яких орендодавець зобовязаний за плату передати орендарю земельну ділянку у строкове володіння і користування, а орандар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За юридичною природою договір оренд земельної ділянки є різновидом договору майнового найму (глава 58 ЦК України), тому, якщо земельне законодавство не передбачає спеціальних положень про оренду землі, можуть застосовуватися положення цивільного законодавства.
Договір оренди земельної ділянки є двостороннім, відплатним, строковим та консенсуальним (тобто вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди у належній формі).
3. Істотні умови договору оренди земельної ділянки.
Стаття 15 Закону України «Про оренду землі» містить загальні вимоги щодо змісту договору оренди земельної ділянки.
Так, істотними умовами договору оренди землі є:
1. Об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).
Обєктом договору оренди є земельна ділянка, яка перебуває у власності фізичної, юридичної особи, комунальній або державній власності.
Ідентифікація об’єкту оренди може бути здійснена різними способами. Частина 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» вимагає вказувати місце розташування, розмір, цільове призначення земельної ділянки. Також, відповідно до четвертої частини зазначеної статті закону, визначенню об’єкту слугують:
- план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
- акт приймання-передачі об'єкта оренди;
- проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.
У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.
При передачі земельної ділянки в оренду з насадженнями, якщо орендодавець є власником насаджень, доцільно у договорі вичерпно зазначити юридично значимі характеристики насаджень:
1) детальний опис типу насадження (сад, виноградник, полезахисна смуга тощо);
2) рік закладення насадження та термін експлуатації (плодоношення);
3) перебування насаджень на балансі підприємства.
При передачі в оренду земельної ділянки з насадженнями, до договору також додаються:
- проект закладення насаджень;
- акт обстеження насаджень сторонами або третьою стороною.
2. Строк дії договору оренди.
Відповідно до статті 19 Закону України «Про оренду землі», строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення
товарного сільськогосподарського виробництва, строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою.
При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розташовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу, строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині.
Частина 4 статті 93 ЗК України передбачає, що оренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років.
3. Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно зі ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України від 02.12.2010 № 2755-VI (далі – ПК України ).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним, отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.
Питання орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності регулює стаття 288 розділу ХІІІ ПК України, відповідно до якої, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою:
- для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку;
- для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку.
Також, розмір орендної плати не може перевищувати:
а) для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки;
б) для земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності та надані для будівництва та/або експлуатації аеродромів - чотирикратний розмір земельного податку, що встановляється ПК України;
в) для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Розмір орендної плати може перевищувати розміри зазначені вище, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.
Плата за суборенду земельних ділянок не може перевищувати орендної плати.
Стаття 22 Закону України «Про оренду землі» визначає форму орендної плати. Так,орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та
відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.
Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.
Відповідно до статті 23 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.
4. Умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду.
Цільове призначення земельної ділянки визначається належністю до певної категорії земель, виду угідь в межах однієї категорії земель, землевпорядною та містобудівною документацією. Умови використання та цільове призначення земельної ділянки визначаються у публічно-правовому порядку і у договорі можуть бути лише дещо конкретизовані.
5. Умови збереження стану об'єкта оренди.
Умови збереження стану об’єкта оренди визначається чинним законодавством України і у договору можуть бути відтворені та конкретизовані.
6. Умови і строки передачі земельної ділянки орендарю.
Відповідно до статті 17 Закону України «Про оренду земельної ділянки», передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання - передачі.
У акті приймання-передачі доцільно фіксувати якісний стан земельної ділянки, що передається, за еродованістю, скелетністю, гранулометричним складом, гумусованістю, кислотністю, засоленням, рівнем хімічного та радіаційного забруднення, тощо.
Типовий договір, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 3 березні 2004року № 220. Про затвердження Типового договору оренди земельної ділянки, при формулювання даної умови передбачає вказівку на розроблення проекту відведення або на те, що проект не розроблявся, як умову передачі земельної ділянки орендарю.
7. Умови повернення земельної ділянки орендодавцеві.
Типовий договір оренди землі передбачає обов’язок орендаря повернути земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду, а також право орендодавця на відшкодування збитків у разі погіршення стану земельної ділянки.
8. Існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки.
Відповідно до статті 110 ЗК України, на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження.
Стаття 111 ЗК України визначає обтяження прав на земельну ділянку, обмеження у використанні земель.
Так, обтяження прав на земельну ділянку встановлюється законом або актом уповноваженого на це органу державної влади, посадової особи, або договором шляхом встановлення заборони на користування та/або розпорядження, у тому числі шляхом її відчуження. Законом, прийнятими відповідно до нього нормативно-правовими актами, договором, рішенням суду можуть бути встановлені такі обмеження у використанні земель:
а) умова розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;
б) заборона на провадження окремих видів діяльності;
в) заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту;
г) умова здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;
ґ) умова додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;
д) умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку.
Обтяження прав на земельні ділянки (крім обтяжень, безпосередньо встановлених законом) підлягають державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у порядку, встановленому законом.
Обмеження у використанні земель (крім обмежень, безпосередньо встановлених законом та прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами) підлягають державній реєстрації в Державному земельному кадастрі у порядку, встановленому законом, і є чинними з моменту державної реєстрації.
Відомості про обмеження у використанні земель зазначаються у проектах землеустрою щодо відведення земельних ділянок, технічній документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки, кадастрових планах земельних ділянок, іншій документації із землеустрою. Відомості про такі обмеження вносяться до Державного земельного кадастру.
9. Визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини.
Відповідно до статті 11 Закону України «Про оренду землі», ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не передбачено договором оренди землі. У разі прострочення орендодавцем або орендарем установлених договором оренди землі строків передачі об'єкта оренди ризик його випадкового знищення або пошкодження у цей період несе сторона, яка допустила прострочення його передачі.
10. Відповідальність сторін.
У разі невиконання зобов'язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.
Орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором. У разі виявлення таких недоліків орендар має право вимагати:
1) зменшення орендної плати або відшкодування витрат на усунення недоліків;
2) відрахування з орендної плати певної суми своїх витрат на усунення таких недоліків з попереднім повідомленням про це орендодавця;
3) дострокового розірвання договору.
Орендодавець не несе відповідальності за наслідки, пов'язані з недоліками переданої в оренду земельної ділянки, якщо такі недоліки обумовлені договором оренди.
11. Умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.
4. Сторони договору оренди земельної ділянки. Їх права та обов’язки.
Сторонами договору оренди земельної ділянки є орендодавець та орендар.
Згідно зі статтею 4 Закону України «Про оренду землі», орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом.
Стаття 5 Закону України «Про оренду землі» визначає, що орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.
Орендарями земельних ділянок можуть бути:
а) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;
б) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;
в) громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави.
Права та обов’язки орендаря та орендодавця визначаються статтями 24 та 25 Закону України «Про оренду землі».
Орендодавець має право вимагати від орендаря:
1. використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
2. дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил;
3. дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;
4. своєчасного внесення орендної плати.
Орендодавець зобов'язаний:
1. передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;
2. при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;
3. не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;
4. відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;
5. попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди.
Орендар земельної ділянки має право:
- самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;
- за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші
будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;
- отримувати продукцію і доходи;
- здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.
Орендар земельної ділянки зобов'язаний:
1. приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;
2. виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
3. дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
4. у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.
5. Порядок укладення договору оренди земельної ділянки
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України , або за результатами аукціону.
Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування. Передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.
Відповідно до частини 1 статті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Таким чином, при укладанні договорів оренди землі необхідною вимогою є його письмова форма. Нотаріально договір посвідчується за бажанням однієї із сторін даного договору.
Відповідно до статті 20 Закону України "Про оренду землі" укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.
Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 № 1021-2009-п Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі (далі – постанова Кабінету Міністрів України № 1021-2009-п), державна реєстрація земельної ділянки здійснюється після визначення кадастрового номера в установленому порядку та прийняття відповідним органом, який здійснює розпорядження землями, рішення про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки у власність (користування) чи після формування земельної ділянки на підставі документації із землеустрою за рішенням власника земельної ділянки про поділ або об'єднання земельних ділянок.
Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється територіальним органом Держземагентства за її місцезнаходженням на підставі заяви:
1) органу, який здійснює розпорядження землями державної або комунальної власності - у разі формування земельної ділянки із земель державної та комунальної власності;
2) набувача права на земельну ділянку;
3) спадкоємця громадянина України, щодо якого прийнято рішення про передачу безоплатно у приватну власність земельної ділянки, прийняте відповідно до законодавства;
4) власника (користувача) земельної ділянки державної чи комунальної власності - у разі формування земельної ділянки шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок.
Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється шляхом відкриття Поземельної книги.
До заяви додаються наступні документи:
1) копія документа, що посвідчує особу, якій надається земельна ділянка у власність або власника земельної ділянки, а у разі подання заяви уповноваженою ними особою - також копія документа, що підтверджує його повноваження діяти від імені таких осіб;
2) копія реєстраційного номера облікової картки платника податків (ідентифікаційного номера) згідно з Державним реєстром фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів - для фізичної особи, крім осіб, які через свої релігійні переконання відмовляються від прийняття номера та повідомили про це відповідний орган державної податкової служби, ідентифікаційного коду згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України або податкового номера - для юридичної особи;
3) технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку з позначкою територіального органу Держземагентства про визначення кадастрового номера з рішенням органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки у власність (користування) - у разі надання у власність (користування) земельної ділянки, межі якої встановлені в натурі (на місцевості), без зміни її цільового призначення;
4) проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки з позначкою територіального органу Держземагентства про визначення кадастрового номера з рішенням органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про надання або передачу земельної ділянки у власність (користування) - у разі надання у власність (користування) земельної ділянки із зміною цільового призначення та/або надання у власність (користування) земельної ділянки, межі якої не встановлені в натурі (на місцевості);
5) технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку, право користування земельною ділянкою, при поділі чи об'єднанні земельних ділянок з позначкою територіального органу Держземагентства про визначення кадастрового номера - у разі поділу земельної ділянки чи об'єднання земельних ділянок;
6) цивільно-правовий договір про відчуження земельної ділянки - у разі продажу земельної ділянки із земель державної та комунальної власності;
7) договір оренди земельної ділянки - у разі оренди земельної ділянки, що перебуває в державній або комунальній власності (кількість примірників договору повинна бути на один примірник більша, ніж кількість сторін;
8) копія документа, що підтверджує право спадкоємця на земельну ділянку, - у разі звернення спадкоємця громадянина України, щодо якого прийнято рішення про передачу безоплатно у приватну власність земельної ділянки відповідно до законодавства;
9) рішення суду - у разі здійснення державної реєстрації на підставі рішення суду;
10) копії документів, що підтверджують оплату за проведення:
- державної реєстрації земельної ділянки, державної реєстрації державного акта - у разі державної реєстрації земельної ділянки та державного акта;
- державної реєстрації земельної ділянки, державної реєстрації договору оренди земельної ділянки - у разі державної реєстрації земельної ділянки та договору оренди земельної ділянки;
- державної реєстрації обмеження у використанні земельної ділянки - у разі, коли на момент державної реєстрації земельної ділянки існують обмеження у її використанні.
Під час подання заяви фізична особа пред'являє паспорт або інший документ, що посвідчує особу, а у разі подання заяви уповноваженою особою - також документ, що підтверджує її повноваження діяти від імені такої особи. Документ, що підтверджує повноваження діяти від імені іноземної особи повинен бути легалізований в установленому законодавством порядку.
Територіальний орган Держземагентства відмовляє у державній реєстрації земельної ділянки у разі, коли:
1) заяву подала особа, яка не може бути заявником відповідно до Порядку;
2) земельна ділянка розташована на території іншої адміністративно-територіальної одиниці;
3) документи подані не в повному обсязі або не відповідають вимогам, установленим Порядком;
4) на титульному аркуші документації із землеустрою, у матеріалах документації із землеустрою, що містять графічне зображення земельної ділянки, та/або документах, що містять відомості про координати поворотних точок меж земельної ділянки, їх частин, обмежень, угідь, відсутня позначка територіального органу Держземагентства про кадастровий номер земельної ділянки (дати його визначення та внесення відомостей про земельну ділянку до *.
У разі відмови у державній реєстрації земельної ділянки територіальний орган Держземагентства протягом трьох робочих днів готує висновок про відмову в такій реєстрації та повертає подані документи для доопрацювання за актом приймання-передачі.
Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється протягом 14 календарних днів з дати подання документів.
Під час державної реєстрації земельної ділянки здійснюється державна реєстрація:
1) державного акта або договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності у Книзі записів;
2) обмежень у використанні земельної ділянки, які існують на момент державної реєстрації земельної ділянки у Поземельній
6. Зміна та припинення договору оренди земельної ділянки
Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі», зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі, спір вирішується в судовому порядку.
Загальні підстави припинення договору оренди землі передбачені статтею 31 Закону України «Про оренду землі».
Так, договір оренди землі припиняється в разі:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в
порядку, встановленому законом;
- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
- смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 зазначеного Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
- ліквідації юридичної особи-орендаря;
- відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
- набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
- припинення дії договору, укладеного в рамках державно приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Припинення договору шляхом його розірвання відбувається відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі»: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 зазначеного Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.
У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Стаття у форматі ПДФ для друку:
