» » » Поради щодо купівлі й оренди нерухомості

Поради щодо купівлі й оренди нерухомості

Поради щодо купівлі й оренди нерухомостіМахінації з орендою квартир - одна з актуальних проблем столиці. Цей вид афер - у перших рядках злочинного "хіт-параду". Заданими Головного управління МВС у Києві, квартирних афер тільки за 2004 рік зафіксовано понад 500. І це лише офіційні скарги.

Люди, які мріють придбати квартиру в Києві, не можуть почуватися безпечно і бути застрахованими від сумнівної пропозиції. За перших же спроб знайти на вторинному ринку київського житла "гідний варіант" (щоб і площа влаштовувала, і ціна "не кусалася"!), покупець стикається з неймовірно високими столичними цінами. Якщо до ваших рук хоча б раз потрапляла газета з оголошеннями, ви помітили низку повідомлень: "Продам квартиру. Дешево".

Поблажливі продавці пропонують прийнятні "розцінки" і навіть обіцяють через особисту симпатію саме до вас "притримати" квартирку. Зрадівши цьому, щасливі покупці викладають останню копійчину. А досвідчений брокер порекомендує вам відмовитися від дешевого варіанта, оскільки за заниженими цінами в Києві продають хіба що проблемні квартири.

Торгівля сумнівним житлом за підробленими документами давно вже стала масштабним бізнесом. І якщо ви придбали дуже дешеву квартиру через треті руки, одного чудового дня до вас можуть прийти справжні господарі "гніздечка", які могли й не здогадуватися, що їхню квартиру продали, поки вони перебували за кордоном на заробітках. Справжні господарі матимуть усі права вигнати вас на вулицю. Принаймні закон буде на їхньому боці, роз'яснює директор агентства нерухомості "Еммануїл" Віктор Відута.

Експерти запевняють, що всі проблеми виникають через відсутність системи і недосконале законодавство. Якщо реєстрація прав власності здійснюється в одній установі, то інформація про реальних власників часто зберігається в іншій. Тому можна купити квартиру нібито від законного й одноосібного власника і навіть відсвяткувати новосілля, а через місяць-два до вас приєднається ще один, справжній мешканець цієї ж квартири.

Запобігаючи скандальним ситуаціям, сумлінні брокери навіть беруться за ремесло Шерлока Холмса: вивчають історію квартири та її реальних власників. Однак ці перевірки мають неофіційний характер.
Утім, за словами Віктора Відути, найкращий спосіб захиститися від шахраїв - застрахувати угоду, що укладається під час купівлі квартири. Документ про таку форму страхування створить вам "імунітет" до будь-якої непередбачуваної ситуації. Навіть якщо придбаєте квартиру, до якої згодом завітає законний власник, страхова компанія поверне вам втрачені гроші.

Високі ціни на житло в столиці все частіше роблять жертвами злочинців не тільки покупців, а й власників київських квартир, особливо якщо вони самотні, недієздатні та беззахисні. Дідусям і бабусям підсовують доручення, і ті власноруч позбавляють себе житла. Отже, при купівлі житла експерти радять "не клювати" на дешевизну (стандартний розмір комісійних у Києві - 5% від вартості житла), а проконсультуватися у досвідчених ріелторів та юристів.

Де придбати житло?

Де ж безпечніше купувати квартиру: на первинному чи вторинному ринку?
Вадим Г. купив квартиру в новому будинку. Розраховував невдовзі й заселитися, тож стару квартиру продав. Але будівельники не впоралися вчасно, і йому з родиною довелося півроку знімати приватну квартиру. На жаль, інвестиційні договори найчастіше складені так, що приватний інвестор (тобто покупець) практично жодних прав не має.
Крім того, фахівці з нерухомості радять не укладати договір про пайову участь у будівництві. Цей документ передбачає рівне партнерство інвестора і забудовника, отже, рівна відповідальність при проблемах з будівництвом. На практиці це означає, що вам роками доведеться чекати своєї квартири.

Квартири купують на різних стадіях будівництва, тож і ціна їх відрізнятиметься. Під час закладки фундаменту - нижча, у готовому будинку - значно вища. Але, бажаючи заощадити, є ризик витратити більше на оренду житла до закінчення будівництва.

Та й довіряти можна лише відомій будівельній компанії. Якщо ж маєте справу з маловідомим забудовником, краще порадьтеся з юристами або ріелторами. До речі, при купівлі квартири консультуватися доведеться не раз, і робити це треба з людьми незацікавленими.

Зверніть увагу на наявність в інвестиційному договорі пункту про неустойку при простроченні здачі об'єкта. Вона становить 100 у. о. А ще краще показати договір досвідченому юристові й попросити будівельну компанію показати ліцензію на ведення будівельної діяльності, дозвіл на зведення будинку.

Президент Асоціації фахівців нерухомості (ріелторів) України Олександр Бондаренко запевняє, що квартира на вторинному ринку має кілька переваг. Ви одразу бачите, що купуєте: який пейзаж за вікном, як благоустроєна навколишня територія. А в новобудові купуєш квартиру з видом на парк чи річку, а згодом перед вікнами постає нова висотка.
Але вторинне житло має і свої мінуси. Насамперед, це "квартирна" історія. Ідеальний варіант - первинна приватизація. Якщо ж квартира кілька разів перепродувалася, простежити всі угоди практично неможливо. Якщо першу угоду суд визнає недійсною, анулюються всі наступні.

Добре, якщо оформили угоду за повною вартістю. Однак часто в документах зазначається вартість квартири за оцінкою БТІ, а це вдесятеро менше, ніж заплатите. Якщо угода буде анульована, одержите тільки зазначену суму. До речі, оформляти по "повній" бажано з урахуванням положень закону "Про податок на доходи фізичних осіб", дію якого хоча й перенесли, але не скасували. За цим документом оподатковується різниця між купівлею і продажем. І якщо "купити" за ціною БТІ, а потім продати "по повній", сума податку буде неабиякою.

Пам'ятайте, що не мають права продавати квартиру алкоголіки, наркомани, люди, які страждають на психічні захворювання. Трапляються випадки, коли продавець, одержавши гроші за квартиру, починає лікуватися від алкоголізму, або стара бабуся - від атеросклерозу. А потім суд визнає угоду недійсною.

Існує "золоте" правило. Якщо вам не сподобався господар обраної квартири - відмовтеся від цього житла, бо в подальшому з цією людиною може виникнути купа проблем.

Зверніть увагу й на якість житла. Якщо квартира на останньому поверсі, а шпалери дешевенькі та нещодавно поклеєні, швидше за все, тече дах. Поспілкуйтеся із сусідами, адже невелика радість жити поруч з алкоголіками чи наркоманами. Навідайтеся і до ЖЕКу (а до паспортистки - неодмінно). І нехай вам щастить!

Фальшиві орендодавці

Махінації з орендою квартир - одна з актуальних проблем столиці. Цей вид афер - у перших рядках злочинного "хіт-параду". Заданими ГУ МВС у Києві, квартирних афер тільки за 2004 рік зафіксовано понад 500. І це лише офіційні скарги потенційних наймачів. У більшості ж випадків потерпілі просто не звертаються до міліції, маючи на те свої причини.
Одна з найпоширеніших афер квартирних "кидал" - створення фіктивної контори, де навіть працівники не знають справжніх господарів і не підозрюють про їхні злочинні наміри. Зазвичай така контора створюється на короткий час, аби обробити багатенького клієнта, а заодно й тих, хто випадково в цей період потрапить на гачок шахраїв.

Цілком зрозуміло, що всі документи, оформлені такою "ріелторською фірмою", - фальшиві. Коли справа доходить до грошей, разом з ними випаровуються і господарі контори. А з'ясувати будь-яку інформацію про власників квартири практично неможливо.
Господарі-орендодавці, зазвичай, або на заробітках по світах, і за квартирою доглядають "родичі", або ж власники житлоплощі давно померли, а квадратні метри оформлені на далеких родичів, які проживають за межами України. Цей спосіб доволі успішно використовували шахраї ще в далекому XІX столітті.

Ось один з типових прикладів. Студентка київського вузу Катерина В. через оголошення в газеті зателефонувала до агентства нерухомості, де одразу ж запропонували квартиру в зручному для неї районі. Дівчина заплатила господині за помешкання гроші за півроку, ще й заплатила маклеру 250 доларів. Однак у хазяйки помешкання не виявилося із собою паспорта з пропискою. Проте пообіцяла надати свої дані пізніше. Відразу ж після оформлення всіх документів підставна господиня оселі дала дівчині ключі від квартири і при ній перевірила замок. Коли ж Катерина приїхала вселятися, з'ясувалося, що ключі до замка орендованої квартири не підходять. Дівчина спробувала подзвонити жінці і маклеру, але ті як у воду канули. А щодо агентства нерухомості, через яке студентка знайшла житло, то воно згорнуло свою діяльність. Пізніше з'ясувалося, що квартиру здали одночасно 8-ом наймачам, з яких спритні аферисти взяли плату за півроку наперед, свої відсотки отримав і "маклер".

Подібна історія сталася і з корінним киянином Валерієм Д. Хлопець, увійшовши до найманої квартири, побачив кількох незнайомих людей, як з'ясувалося пізніше, теж претендентів на цю квартиру. їх "розвели" так само, як і Валерія. Фальшиві орендодавці просто зробили кілька дублікатів ключів і роздали їх усім бажаючим зняти житло.

Ризикують і ті, хто орендує житло, не укладаючи договір про оренду з власником. Вони взагалі не зможуть щось довести у разі непорядності хазяїв. Типова ситуація. Настя, знявши квартиру за рекомендацією знайомих, уклала договір з господаркою на словах, а не на папері. Через п'ять місяців власниця зімітувала пограбування квартири і виставила дівчину з півторарічною дитиною на вулицю, не давши їй часу на пошук іншого житла.

Павленко Павло,
приватний рієлтор
8 (096) 444 77 99
8 (066) 260 45 06

м. Буча
  0
 QR-код адреса статьи
Коментарів: 0
Додати коментар
Інформація
Коментувати новини на сайті можна тільки протягом 370 з дня публікації.