Удастся сэкономить 20 - 30% суммы, если квартира будет приобретена у частного продавца без посредников. Для этого можно самому дать объявление о покупке. Но будьте предельно осторожны: как показывает правоохранительная практика - до четверти продавцов не чисты на руку. Анализ показал: каждая десятая сделка, заключаемая при посредничестве частного маклера, проходит со сбоями. Не на много успешнее проводятся и самостоятельные сделки, в том числе со знакомыми и родственниками. Каждая одиннадцатая сделка не соответствует планам сторон. Лицензированные фирмы работают на порядок качественнее, из 300 сделок только одна заканчивается неудачно.
Большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. Пустые бланки договоров и справок получить не составляет труда, а воссоздать полный комплект необходимых печатей государственных (муниципальных) органов, печать и штампы нотариуса, печати РЭУ и паспортного стола - стоит примерно (в областных центрах) - $1000. Трудно подделать только справку Бюро технической инвентаризации (БТИ), поскольку она выдается на специальном номерном бланке. В арсенале мошенников и использование услуг лже - нотариусов; вручение продавцу ''кукол''; поддельных ''нотариально удостоверенных'' договоров; приведение одной из сторон в невменяемое состояние, и множество других - эта сфера деятельности мошенников совершенствуется также быстро, как и другие. Если не быстрее.
Часто мошенники не подделывают документы, а получают их дубликаты. Собрав несколько полных комплектов документов на квартиру, заключают несколько вполне законных договоров на продажу. Один из них продавец сам регистрирует и получает всю причитающуюся сумму. С остальных покупателей он получает часть денег сразу после нотариального оформления, предоставляя им возможность регистрировать договор самостоятельно.
Бывает, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. При этом мошенникам ничего не стоит перевесить номера квартир, часто на целом этаже или во всем доме. Есть случаи, что при этом меняются таблички с номерами домов и даже названия улиц.
Весьма распространены и случаи реализации квартир не собственниками, а их арендаторами. Пользуясь поддельными документами, они получают аванс и скрываются.
Нередко квартиру продают по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер. Сделка после этого, естественно, является недействительной.
Практически все сделки купли-продажи квартир возвратны, причем претензии можно предъявлять в течение 3-х лет. Если есть малейшее нарушение в оформлении документов или ущемлены права граждан, любой грамотный юрист сможет доказать незаконность сделки.
Для признания сделки недействительной владельцу недвижимости достаточно пройти обследование или лечь в больницу, с тем чтобы его признали недееспособным частично или полностью. По закону, если продавец лично поставил подпись, то в течение полугода он имеет право расторгнуть сделку, доказав, что в этот момент он был невменяем.
Любой жилец, прописанный на законных основаниях, особенно если он нетрудоспособен и ему некуда переселиться, в случае продажи квартиры имеет право остаться в ней и жить, кто бы ни являлся ее собственником.
Поэтому проверка благонадежности партнера и его документов - дело участников сделки, ведь именно они первыми страдают в случае расторжения договора.
Нельзя ничего подписывать, не проверив все документы у другой стороны сделки, причем не просто их наличие, а полное соответствие юридическим нормам, даже если текст документа кажется безобидным.
Необходимо опасаться людей, стремящихся сделать все срочно, минуя порядок, через своих знакомых и которые берутся за оформление всех документов сами.
Оформляя договор через фирму, проверьте у нее наличие лицензии на этот вид деятельности. При этом проверьте, имеет ли она необходимую лицензию. Запишите орган, в котором эта лицензия получена, не поленитесь - узнайте и там, что собой представляет фирма, с которой вы предполагаете связаться. Бывали случаи, когда клиента обманывали представители организованного преступниками бюро, которое после заключения серии нечестных сделок, прекращало свою деятельность, либо перебазировалось в другой район под новым названием. Создаются фирмы и для оформления одной единственной сделки, после чего они исчезают. Ни в коем случае не оставляйте свой паспорт и свидетельство о приватизации квартиры у посредников и иных лиц (арендаторов и т.п.). Как правило, этого не случается с фирмами - членами профессиональных риэлторских организаций и объединений и компаниями, работающими на рынке недвижимости более 5 лет. При оформлении купли - продажи квартиры в договоре часто указывается заниженная цена (для уменьшения налогообложения).после получения всей суммы ''продавцы'' нередко находят способ расторгнуть сделку. При этом получить с них обратно всю сумму крайне сложно.
Одновременно с вручением денег следует занимать и осваивать купленную квартиру, сменив замок. Необходимо также добиться выписки всех квартиросъемщиков с приобретаемой жилплощади (естественно, до передачи денег). Недобросовестный продавец в этом случае не сможет ее вероломно занять.
И продавец, и покупатель (в зависимости от степени честности партнера) могут остаться без денег. Партнеры как бы заранее вынуждены относиться друг к другу с подозрением. Возможный выход: деньги заранее передаются (на хранение) в надежную риэлторскую фирму, которая обязуется контролировать исполнение сделки и ее регистрацию (за посредничество со сторон взыскивается 5% от суммы сделки).
Функции такой фирмы может выполнить также банк (при этом сюда передаются подписанные сторонами условия передачи денег).
При расчетах целесообразнее пользоваться не наличными деньгами, а расчетным счетом. Передачу (получение) денег необходимо производить в присутствии родственников или знакомых. Оригиналы приватизационных документов должны находиться у собственников до момента завершения сделки. Необходимо также проверить, оплачены ли продавцом коммунальные услуги, включая абонентную плату за телефон.
При покупке квартиры в кредит с правом ее аренды тщательно рассчитайте свои возможности. В противном случае есть риск стать плательщиком пени: 1% от задолженности за каждый день просрочки. Неуплата может привести к расторжению договора аренды и ''конфискаций'' первоначального взноса.
