Анализ норм законодательства Украины относительно размещения офисов в жилых помещениях
Вопросом «Стоит или нет размещать офис предприятия в жилой квартире?» часто задаются как мелкие предприятия, так и крупные фирмы с солидными оборотами.
В последнее время утвердилось мнение, что перед тем, как использовать квартиру под офис, ее необходимо перевести в нежилой фонд, то есть вывести из жилищного фонда.
Так ли это?
![Как использовать квартиру под офис?]()
Ситуация, по моему мнению, была и остается противоречивой. С одной стороны, согласно нормам части 3 статьи 2 Закона Украины «О собственности», «каждый гражданин на Украине имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом лично или совместно с другими». Частью 2 статьи 4 этого же Закона установлено, что собственник имеет право совершать относительно своего имущества любые действия, не противоречащие Закону. Собственник может использовать имущество для осуществления хозяйственной и другой не запрещенной законом деятельности, в частности, передавать его бесплатно или за плату во владение и пользование другим лицам (в том числе на основании соответствующих договоров аренды).
Но в то же время другим Законом, а именно Жилищным кодексом Украины (ЖК), установлено положение, которое ограничивает действия собственника жилого помещения относительно его использования для нужд промышленного характера. Статьей 6 ЖК запрещается предоставление помещений в жилых домах для потребностей промышленного характера.
Статья 383 Гражданского кодекса Украины (ГК) в унисон нормам жилищного законодательства запрещает использовать жилые квартиры для нужд промышленного производства. Часть 1 статьи 383 ГК гласит: «Собственник жилого дома, квартиры вправе использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства».
Хочу отметить, что нормы ЖК, принятого еще в 1983 году, по мнению многих юристов, уже устарели и не соответствуют требованиям времени. В частности, в ЖК не предусмотрен механизм вывода жилья из жилищного фонда при оборудовании в нем офисов. Кроме того, перевод жилых помещений в нежилые регулируется статьей 8 ЖК, которой также установлено, что перевод пригодных для жилья помещений в домах жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. Не определенный законодательством порядок перевода жилых помещений в нежилые порождал злоупотребления со стороны лиц, занимающихся согласованием таких действий, и проблемы со стороны собственника.
С другой стороны, часть 1 статьи 41 Конституции Украины закрепляет положение о том, что каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Никаких предостережений относительно возможного ограничения такого права законами или другими нормативными актами Конституция не содержит. Конституция имеет наивысшую юридическую силу, а ее нормы являются нормами прямого действия. Это означает, что в случае коллизии между положениями Конституции и какого-либо закона (например, ЖК) должны применяться нормы Конституции.
Частью 7 статьи 41 Конституции Украины установлено единственное ограничение, заключающееся в том, что использование собственности (деятельность арендаторов жилого помещения) не может наносить вреда правам, свободам и достоинству граждан, интересам общества, ухудшать экологическую ситуацию и естественные качества земли. Налицо определенного рода противоречие.
Верховным Советом Украины недавно был отклонен проект нового ЖК, которым были более детально урегулированы вопросы перевода жилых помещений в нежилые, случаи такого перевода, а также определен примерный перечень необходимых для этого документов. В проекте этому посвящались как минимум три статьи. Проект был принят 7 июля 2005 года, однако окончательный вариант, содержавший в том числе и предложения Президента относительно жилищных вопросов, был отклонен Верховным Советом 4 октября 2005 года. Что же, жаль, однако неизвестно, изменилась бы ситуация в случае принятия нового ЖК или нет. Ведь, несмотря на наличие в проекте положения о том, что собственник жилища имеет право использовать его в том числе для ведения хозяйственной деятельности, все-таки содержалась оговорка о том, что эта деятельность не должна быть промышленным производством, а также иной, запрещенной законом. Таким образом, планировалось именно в нормах нового ЖК закрепить положения о возможности использования жилого помещения в хозяйственной деятельности граждан либо юридических лиц.
Если сравнивать формулировку «промышленного производства» статьи 6 действующего ЖК, запрещающей предоставление помещений для нужд промышленного характера, и «проектную», видно, что проект конкретизировал промышленную деятельность именно производством. Что же представляет собой промышленный характер использования жилых помещений? Можно ли назвать офисное помещение промышленным производством?
Безусловно, промышленное производство связано с использованием производственных помещений как составной части такого производства. Санитарными нормами микроклимата производственных помещений (ДСН 3.3.6.042-99), утвержденными постановлением главного государственного санитарного врача Украины № 42 от 1 декабря 1999 года, предусмотрено, что производственное помещение — это «замкнутое пространство в специально предназначенных зданиях и сооружениях, в которых постоянно (по сменам) или периодически (в течение рабочего дня) осуществляется трудовая деятельность людей».
Из вышеизложенного можно сделать вывод, что офис является производственным помещением, однако является ли офис помещением промышленным? Думаю, нет…
Так, в письме Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины «Относительно переоборудования жилых помещений и использования их в других целях» № 5/2-6 от 5 января 2001 года сказано, что «перепланирование жилых помещений для размещения в них офисов, контор, торговых организаций и для других целей непромышленного характера действующим законодательством не предусмотрено». Из письма следует, что Госстрой не считал размещение офисов в жилых помещениях таким его использованием, которое соответствует определению промышленного характера. А письмом № 5/3-114 от 12 февраля 2002 года Госстрой четко определяет, что «переоборудование жилых помещений и использование их в иных целях производится только после признания их непригодными для проживания с последующим переводом их в нежилые».
Аналогичной позиции придерживается ГНАУ в своем письме № 9562/7/15-1117 от 18 мая 2005 года. В нем затрагивается тема амортизации жилых помещений, используемых в хозяйственной деятельности налогоплательщика, без перевода их в нежилой фонд. В письме, в частности, указано: «Поскольку непроизводственные фонды (жилые дома и их части), которые не были переведены в нежилой фонд, не являются производственными помещениями, специально предназначенными для производственного использования, то осуществление амортизационных отчислений по затратам, понесенным на приобретение таких непроизводственных фондов, является неправомерным».
Как видим, позиция органов государственной власти в вопросах использования жилых помещений в иных целях (в нашем случае под размещение офиса) пока свидетельствует о том, что жилые помещения все-таки следует переводить в нежилой фонд и уж затем использовать их по «офисному» назначению. Об этом говорится в письмах Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства № 4/6-721 от 20 апреля 2004 года, № 3841 от 8 июня 2004 года, № 5162 от 29 июля 2004 года, информационном письме Высшего хозяйственного суда Украины № 01-8/1051 от 7 июня 2005 года.
Что касается ответственности за использование жилых помещений не по назначению, то, во-первых, это штраф за использование жилых помещений не по назначению в размере от 1 до 3 нмдг — для граждан и от 3 до 7 нмдг — для должностных лиц (статья 150 КУоАП). Во-вторых, как уже указывалось ранее, юридическое лицо не вправе будет осуществлять амортизационные отчисления по затратам, понесенным на приобретение таких непроизводственных фондов.
В заключение следует также отметить положение части 2 статьи 813 ГК, регулирующее вопросы найма жилых помещений, в соответствии с которым, «если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц». Означает ли эта норма, что юридические лица ограничены в аренде жилых помещений и могут заключать договоры только для проживания физических лиц? Существует мнение, что нет. Ведь статья 760 ГК гласит: «Законом могут быть установлены виды имущества, которое не может быть предметом договора найма». Как выход, можно порекомендовать следующее.
В главе 59 ГК речь идет о найме (аренде) жилища. Часть 1 статьи 810 ГК определяет целью заключения договоров найма жилища именно проживание физических лиц на определенный срок за плату. Таким образом, если юридическое или физическое лицо желает взять в аренду квартиру не в целях проживания своих работников, то им логичнее было бы руководствоваться положениями, к примеру, главы 58 ГК, § 1 ГК «Общие положения о найме (аренде)», § 4 ГК «Наем здания или иного капитального сооружения». В соответствии с вышеуказанными параграфами юридическое лицо вполне может арендовать квартиру для иных, нежели проживание физических лиц, целей. Однако, как уже было сказано, есть одно но, то есть позиция государственных органов в вопросах использования жилых помещений в целях размещения офиса, поэтому не исключено и возникновение различного рода неприятностей и противодействия такому размещению, которое наверняка продлится до принятия законодательства, четко регулирующего данный вопрос.
КОЗЛОВ Евгений
— юрисконсульт ОАО ПКТИ «Газоаппарат», г. Донецк
Специально для «Юридической практики» № 25/2006
Вопросом «Стоит или нет размещать офис предприятия в жилой квартире?» часто задаются как мелкие предприятия, так и крупные фирмы с солидными оборотами.
В последнее время утвердилось мнение, что перед тем, как использовать квартиру под офис, ее необходимо перевести в нежилой фонд, то есть вывести из жилищного фонда.
Так ли это?
Ситуация, по моему мнению, была и остается противоречивой. С одной стороны, согласно нормам части 3 статьи 2 Закона Украины «О собственности», «каждый гражданин на Украине имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом лично или совместно с другими». Частью 2 статьи 4 этого же Закона установлено, что собственник имеет право совершать относительно своего имущества любые действия, не противоречащие Закону. Собственник может использовать имущество для осуществления хозяйственной и другой не запрещенной законом деятельности, в частности, передавать его бесплатно или за плату во владение и пользование другим лицам (в том числе на основании соответствующих договоров аренды). Но в то же время другим Законом, а именно Жилищным кодексом Украины (ЖК), установлено положение, которое ограничивает действия собственника жилого помещения относительно его использования для нужд промышленного характера. Статьей 6 ЖК запрещается предоставление помещений в жилых домах для потребностей промышленного характера.
Статья 383 Гражданского кодекса Украины (ГК) в унисон нормам жилищного законодательства запрещает использовать жилые квартиры для нужд промышленного производства. Часть 1 статьи 383 ГК гласит: «Собственник жилого дома, квартиры вправе использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства».
Хочу отметить, что нормы ЖК, принятого еще в 1983 году, по мнению многих юристов, уже устарели и не соответствуют требованиям времени. В частности, в ЖК не предусмотрен механизм вывода жилья из жилищного фонда при оборудовании в нем офисов. Кроме того, перевод жилых помещений в нежилые регулируется статьей 8 ЖК, которой также установлено, что перевод пригодных для жилья помещений в домах жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. Не определенный законодательством порядок перевода жилых помещений в нежилые порождал злоупотребления со стороны лиц, занимающихся согласованием таких действий, и проблемы со стороны собственника.
С другой стороны, часть 1 статьи 41 Конституции Украины закрепляет положение о том, что каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Никаких предостережений относительно возможного ограничения такого права законами или другими нормативными актами Конституция не содержит. Конституция имеет наивысшую юридическую силу, а ее нормы являются нормами прямого действия. Это означает, что в случае коллизии между положениями Конституции и какого-либо закона (например, ЖК) должны применяться нормы Конституции.
Частью 7 статьи 41 Конституции Украины установлено единственное ограничение, заключающееся в том, что использование собственности (деятельность арендаторов жилого помещения) не может наносить вреда правам, свободам и достоинству граждан, интересам общества, ухудшать экологическую ситуацию и естественные качества земли. Налицо определенного рода противоречие.
Верховным Советом Украины недавно был отклонен проект нового ЖК, которым были более детально урегулированы вопросы перевода жилых помещений в нежилые, случаи такого перевода, а также определен примерный перечень необходимых для этого документов. В проекте этому посвящались как минимум три статьи. Проект был принят 7 июля 2005 года, однако окончательный вариант, содержавший в том числе и предложения Президента относительно жилищных вопросов, был отклонен Верховным Советом 4 октября 2005 года. Что же, жаль, однако неизвестно, изменилась бы ситуация в случае принятия нового ЖК или нет. Ведь, несмотря на наличие в проекте положения о том, что собственник жилища имеет право использовать его в том числе для ведения хозяйственной деятельности, все-таки содержалась оговорка о том, что эта деятельность не должна быть промышленным производством, а также иной, запрещенной законом. Таким образом, планировалось именно в нормах нового ЖК закрепить положения о возможности использования жилого помещения в хозяйственной деятельности граждан либо юридических лиц.
Если сравнивать формулировку «промышленного производства» статьи 6 действующего ЖК, запрещающей предоставление помещений для нужд промышленного характера, и «проектную», видно, что проект конкретизировал промышленную деятельность именно производством. Что же представляет собой промышленный характер использования жилых помещений? Можно ли назвать офисное помещение промышленным производством?
Безусловно, промышленное производство связано с использованием производственных помещений как составной части такого производства. Санитарными нормами микроклимата производственных помещений (ДСН 3.3.6.042-99), утвержденными постановлением главного государственного санитарного врача Украины № 42 от 1 декабря 1999 года, предусмотрено, что производственное помещение — это «замкнутое пространство в специально предназначенных зданиях и сооружениях, в которых постоянно (по сменам) или периодически (в течение рабочего дня) осуществляется трудовая деятельность людей».
Из вышеизложенного можно сделать вывод, что офис является производственным помещением, однако является ли офис помещением промышленным? Думаю, нет…
Так, в письме Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины «Относительно переоборудования жилых помещений и использования их в других целях» № 5/2-6 от 5 января 2001 года сказано, что «перепланирование жилых помещений для размещения в них офисов, контор, торговых организаций и для других целей непромышленного характера действующим законодательством не предусмотрено». Из письма следует, что Госстрой не считал размещение офисов в жилых помещениях таким его использованием, которое соответствует определению промышленного характера. А письмом № 5/3-114 от 12 февраля 2002 года Госстрой четко определяет, что «переоборудование жилых помещений и использование их в иных целях производится только после признания их непригодными для проживания с последующим переводом их в нежилые».
Аналогичной позиции придерживается ГНАУ в своем письме № 9562/7/15-1117 от 18 мая 2005 года. В нем затрагивается тема амортизации жилых помещений, используемых в хозяйственной деятельности налогоплательщика, без перевода их в нежилой фонд. В письме, в частности, указано: «Поскольку непроизводственные фонды (жилые дома и их части), которые не были переведены в нежилой фонд, не являются производственными помещениями, специально предназначенными для производственного использования, то осуществление амортизационных отчислений по затратам, понесенным на приобретение таких непроизводственных фондов, является неправомерным».
Как видим, позиция органов государственной власти в вопросах использования жилых помещений в иных целях (в нашем случае под размещение офиса) пока свидетельствует о том, что жилые помещения все-таки следует переводить в нежилой фонд и уж затем использовать их по «офисному» назначению. Об этом говорится в письмах Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства № 4/6-721 от 20 апреля 2004 года, № 3841 от 8 июня 2004 года, № 5162 от 29 июля 2004 года, информационном письме Высшего хозяйственного суда Украины № 01-8/1051 от 7 июня 2005 года.
Что касается ответственности за использование жилых помещений не по назначению, то, во-первых, это штраф за использование жилых помещений не по назначению в размере от 1 до 3 нмдг — для граждан и от 3 до 7 нмдг — для должностных лиц (статья 150 КУоАП). Во-вторых, как уже указывалось ранее, юридическое лицо не вправе будет осуществлять амортизационные отчисления по затратам, понесенным на приобретение таких непроизводственных фондов.
В заключение следует также отметить положение части 2 статьи 813 ГК, регулирующее вопросы найма жилых помещений, в соответствии с которым, «если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц». Означает ли эта норма, что юридические лица ограничены в аренде жилых помещений и могут заключать договоры только для проживания физических лиц? Существует мнение, что нет. Ведь статья 760 ГК гласит: «Законом могут быть установлены виды имущества, которое не может быть предметом договора найма». Как выход, можно порекомендовать следующее.
В главе 59 ГК речь идет о найме (аренде) жилища. Часть 1 статьи 810 ГК определяет целью заключения договоров найма жилища именно проживание физических лиц на определенный срок за плату. Таким образом, если юридическое или физическое лицо желает взять в аренду квартиру не в целях проживания своих работников, то им логичнее было бы руководствоваться положениями, к примеру, главы 58 ГК, § 1 ГК «Общие положения о найме (аренде)», § 4 ГК «Наем здания или иного капитального сооружения». В соответствии с вышеуказанными параграфами юридическое лицо вполне может арендовать квартиру для иных, нежели проживание физических лиц, целей. Однако, как уже было сказано, есть одно но, то есть позиция государственных органов в вопросах использования жилых помещений в целях размещения офиса, поэтому не исключено и возникновение различного рода неприятностей и противодействия такому размещению, которое наверняка продлится до принятия законодательства, четко регулирующего данный вопрос.
КОЗЛОВ Евгений
— юрисконсульт ОАО ПКТИ «Газоаппарат», г. Донецк
Специально для «Юридической практики» № 25/2006
