» » » Собственник квартиры - сособственник иных помещений

Собственник квартиры - сособственник иных помещений

Собственник квартиры является сособственником иных помещений

ООО «Б» пользуется подвальным помещением в многоквартирном жилом доме на основании договора аренды, заключенного с Управлением коммунального имущества местного совета. 14 из 15-ти собственников квартир многоквартирного дома письменно выразили согласие на аренду подвала ООО «Б». Один собственник не согласен с передачей подвального помещения в аренду и обратился в суд с исковым заявлением к Управлению коммунальным имуществом и ООО «Б» о признании договора аренды недействительным и устранении препятствий в пользовании подвалом. При этом в течение 13 лет после приватизации квартиры истец собственником подвала себя не признавал, правоустанавливающего документа, в котором указано, что он является собственником либо совладельцем спорного подвала, не имеет, обязанностей собственника по содержанию спорного подвала никогда не нес. К тому же имеются доказательства о том, что функциональная связь подвала как хранилища твердого топлива в связи с газификацией дома утрачена, для использования в иных целях подвал не переоборудовался.

Являются ли вспомогательными помещениями нежилые подвалы многоквартирного жилого дома? Может ли считаться вспомогательным помещением спорный подвал? Может ли являться подтверждением наличия права собственности на подвальное помещение многоквартирного жилого дома свидетельство о праве собственности, в котором этот объект недвижимости не указан?

Согласно статье 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», собственники квартир многоквартирных домов являются сособственниками вспомогательных помещений дома, технического оборудования. При этом предусмотрено, что вспомогательные помещения передаются в собственность квартиросъемщиков бесплатно и отдельно приватизации не подлежат. Официальное толкование данной нормы предоставлено в решении Конституционного Суда Украины (КСУ) от 2 марта 2004 года по делу по конституционному обращению гражданина Я. и других граждан об официальном толковании пункта 2 статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» и по конституционному представлению 60 народных депутатов об официальном толковании положений статей 1, 10 этого Закона (дело о правах совладельцев на вспомогательные помещения многоквартирных домов).

КСУ установил, что вспомогательные помещения передаются бесплатно в совместную собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности, создания объединения сособственников многоквартирного дома, вступления в него.

При этом КСУ установил, что вопрос относительно согласия сособственников на осуществление действий относительно вспомогательных помещений, в частности аренды, решается в соответствии с законами Украины, определяющими правовой режим собственности. Гражданским процессуальным кодексом Украины предусмотрено, что общая собственность двух и более лиц без определения частей каждого из них в праве собственности является общей совместной собственностью. При этом сособственники имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если иное не предусмотрено договоренностью между ними. Распоряжение таким имуществом осуществляется по согласию всех сособственников. Таким образом, для передачи спорного подвала в аренду необходимо было получить согласие всех без исключения собственников квартир многоквартирного дома.

Следует отметить, что сегодня единого перечня объектов, которые необходимо относить к вспомогательным помещениям, не существует. Например, Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» относит к вспомогательным помещениям кладовки, сараи и другие объекты, не уточняя, какие именно. Также в вышеуказанном решении Конституционного Суда Украины сказано, что к вспомогательным помещениям относятся подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и др.

Единственное законодательное определение вспомогательных помещений содержит Закон Украины «Об объединении сособственников многоквартирного дома». Под ними следует понимать помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, подвалы, чердаки, шахты и машинные отделения лифтов и иные технические помещения). При этом Законом установлено, что часть вспомогательных помещений составляет общее имущество (часть вспомогательных помещений жилищного комплекса, которые могут использоваться в соответствии с назначением на условиях, определенных в уставе объединения (кладовки, гаражи, в том числе подземные, мастерские и т.п.), а часть — неделимое имущество, которое состоит из конструктивных элементов дома, технического оборудования дома, обеспечивающего надлежащее функционирование жилого дома).

Принимая во внимание указанные дефиниции, можно сделать вывод, что спорный подвал можно считать вспомогательным помещением. Несмотря на то что функциональная связь подвала как хранилища твердого топлива в связи с газификацией дома с квартирами утрачена, он может быть использован жителями дома для каких-либо других целей, в частности, может быть переоборудован и использован сособственниками в других целях, не противоречащих действующему законодательству.

Анна ВАЛЮШКО
«Юридическая практика» №20/2006
  0
 QR-код адреса статьи
Коментарів: 0
Додати коментар
Інформація
Коментувати новини на сайті можна тільки протягом 370 з дня публікації.