Согласно ст. 1 Закона Украины № 417-VIII "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. (Далее - Закон № 417), многоквартирный дом - жилой дом, в котором расположены три или более квартир. В многоквартирном доме могут также быть расположены нежилые помещения, которые являются самостоятельными объектами недвижимого имущества.
Бывает, что один человек имеет в частной собственности 2, 3 и более объектов недвижимости (квартир или нежилых помещений). В одной квартире живут владельцы, а другие квартиры могут сдаваться в аренду.
Если лицо снимает (арендует) квартиру у физических или юридических лиц на основании договора аренды, здесь вопросов не возникает. Такие лица понимают, что они не являются собственниками, а получили квартиры только для временного проживания за плату на основании договора.
Согласно ст. 815 Гражданского кодекса Украины, квартиросъемщик:
- обязан использовать жилье только для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии;
- не имеет права осуществлять переустройство и реконструкцию жилья без согласия наймодателя;
- обязан своевременно вносить плату за жилье и самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором найма.
ГКУ устанавливает общие принципы отношений по найму (аренде), конкретные же отношения между владельцем и квартиросъемщиком регулируются договором найма (аренды) жилья, который такие лица заключили.
Но до сих пор встречаются случаи, когда в многоквартирном доме проживают лица, которые в свое время не приватизировали квартиры. При этом такие лица считают, что это жилье было ими получено на законных основаниях и оно принадлежит им на праве собственности и нет необходимости тратить время и средства на приватизацию квартир.
Но на самом ли деле жители, которые не приватизировали квартиры, являются владельцами квартир, в которых они проживают, и имеют ли они такие же права, которыми обладают жители, которые приватизировали квартиры?
Для понимания того, какой именно статус имеют жители многоквартирного дома, необходимо определиться, какие именно лица являются совладельцами многоквартирного дома.
Так, согласно ст. 1 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г.. № 2866-III (далее - Закон № 2866) и Закона № 417, совладельцами многоквартирного дома (далее - совладельцы) являются собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном дома.
То есть речь идет о лицах, которые в соответствии со ст.ст. 316-317 и 319 ГКУ на законных основаниях могут по их воле независимо от воли других лиц:
- иметь (удерживать) квартиру (фактически владеть ею)
- использовать, эксплуатировать квартиру, получать полезные свойства от ее потребления (например, сдавать в аренду, заложить и т.д.);
- определять и решать судьбу квартиры путем изменения ее принадлежности, состояния или назначения (продавать, передавать по наследству, уничтожить и т.д.).
Таким образом, собственником является лицо, внесенное в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество как владелец квартиры, то есть именно такое лицо может владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению: решать, что делать со своим имуществом, руководствуясь исключительно собственными интересами, совершая по этому имуществу любые действия, вправе распорядиться квартирой по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, сдать в аренду, обменять, заложить, заключить другие соглашения, не запрещенные законом.
Согласно Закону Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19.06.1992 г.. № 2482-XII, приватизация государственного жилищного фонда (далее - приватизация) - это отчуждение (бесплатная передача в собственность граждан) квартир (домов), жилых помещений в общежитиях , предназначенных для проживания семей и одиноких лиц, комнат в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, и относящихся к ним хозяйственных сооружений и помещений (подвалов, сараев и т.д.) государственного жилищного фонда в пользу граждан Украины.
То есть процесс приватизации - это переход права собственности на квартиру от государственных предприятий, учреждений, организаций или территориальных общин к физическому лицу.
В то же время отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, регулируются Жилищным кодексом Украинской ССР и Гражданским кодексом Украины.
Согласно ст. 61 Жилищного кодекса, пользование жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - соответствующим предприятием, учреждением, организацией и нанимателем - и гражданином, на имя которого выдан ордер.
Жилищный кодекс определяет, что предметом договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда является отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, а также одноквартирный жилой дом (ст. 63 Жилищного кодекса). В то же время лица, проживающие в неприватизированных квартирах, платят квартирную плату за пользование жильем (ст. 66 Жилищного кодекса), а также за коммунальные услуги: водоснабжение, газ, тепловую энергию и другие услуги (ст. 66 Жилищного кодекса).
То есть считается, что такие лица снимают жилье у территориальной общины (если дом в коммунальной собственности) или государства (недвижимость, которая принадлежит государственным учреждениям, ведомствам, предприятиям).
В Законе № 417 указано: участвовать в управлении многоквартирным домом могут совладельцы лично или через представителя (ч. 2 ст. 6).
Руководствуясь ст. 4 Закона № 417, собственниками квартир в многоквартирном доме могут быть:
- физические лица - граждане Украины, иностранцы, лица без гражданства, которые приобрели право собственности на законных основаниях (путем купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство, получение путем приватизации; по решению суда, вступившего в законную силу, договором ренты)
- юридические лица - субъекты предпринимательской деятельности, которые купили, получили недвижимое имущество в дар; путем внесения недвижимого имущества в уставный фонд другим путем)
- территориальные общины - осуществляют гражданские права и обязанности через органы местного самоуправления (ст. 327 ГКУ), которые управляют имуществом, находящимся в коммунальной собственности;
- государство - в лице которой права и обязанности собственника осуществляют органы государственной власти.
В то же время в п. 7 ст. 10 Закона № 417 и непосредственно в форме Протокола собрания совладельцев многоквартирного дома, утвержденного приказом Минрегионстроя от 25.08.2015 г.. № 203, указано: в собрании участвуют лично и / или через представителей совладельцы, которым принадлежат квартиры и / или нежилые помещения многоквартирного дома и указывают, какой документ подтверждает право собственности на квартиру.
Согласно абз. 4 ст. 1 Закона № 2866, представителем совладельца может быть физическое или юридическое лицо, которое на основании договора или закона право представлять интересы совладельца.
Для этого владельцу (территориальной общине, а именно органу, который ее представляет или государственному предприятию) необходимо выдать доверенность на имя нанимателя на представительство интересов собственника на общих и на учредительном собрании, руководствуясь нормами ст. 246 ГКУ, а также предоставить документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
Бывает, что один человек имеет в частной собственности 2, 3 и более объектов недвижимости (квартир или нежилых помещений). В одной квартире живут владельцы, а другие квартиры могут сдаваться в аренду.
Если лицо снимает (арендует) квартиру у физических или юридических лиц на основании договора аренды, здесь вопросов не возникает. Такие лица понимают, что они не являются собственниками, а получили квартиры только для временного проживания за плату на основании договора.
Такие отношения регулируются параграфом 4 гл. 58 «Найм (аренда)» Гражданского кодекса Украины. Согласно ст. 810 Гражданского кодекса Украины, квартиросъемщик - лицо, получившее жилье для проживания в нем на определенный срок за плату на основании договора найма (аренды) жилья.
Согласно ст. 815 Гражданского кодекса Украины, квартиросъемщик:
- обязан использовать жилье только для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии;
- не имеет права осуществлять переустройство и реконструкцию жилья без согласия наймодателя;
- обязан своевременно вносить плату за жилье и самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором найма.
ГКУ устанавливает общие принципы отношений по найму (аренде), конкретные же отношения между владельцем и квартиросъемщиком регулируются договором найма (аренды) жилья, который такие лица заключили.
Но до сих пор встречаются случаи, когда в многоквартирном доме проживают лица, которые в свое время не приватизировали квартиры. При этом такие лица считают, что это жилье было ими получено на законных основаниях и оно принадлежит им на праве собственности и нет необходимости тратить время и средства на приватизацию квартир.
Но на самом ли деле жители, которые не приватизировали квартиры, являются владельцами квартир, в которых они проживают, и имеют ли они такие же права, которыми обладают жители, которые приватизировали квартиры?
Для понимания того, какой именно статус имеют жители многоквартирного дома, необходимо определиться, какие именно лица являются совладельцами многоквартирного дома.
Так, согласно ст. 1 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г.. № 2866-III (далее - Закон № 2866) и Закона № 417, совладельцами многоквартирного дома (далее - совладельцы) являются собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном дома.
То есть речь идет о лицах, которые в соответствии со ст.ст. 316-317 и 319 ГКУ на законных основаниях могут по их воле независимо от воли других лиц:
- иметь (удерживать) квартиру (фактически владеть ею)
- использовать, эксплуатировать квартиру, получать полезные свойства от ее потребления (например, сдавать в аренду, заложить и т.д.);
- определять и решать судьбу квартиры путем изменения ее принадлежности, состояния или назначения (продавать, передавать по наследству, уничтожить и т.д.).
В то же время, в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 01.07.2004 г.. № 1952-IV, владельцем квартиры называют человека, которому принадлежит право владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, зарегистрированное в установленном законом порядке. То есть официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, обременение таких прав путем внесения соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (ст. 2 Закона).
Таким образом, собственником является лицо, внесенное в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество как владелец квартиры, то есть именно такое лицо может владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению: решать, что делать со своим имуществом, руководствуясь исключительно собственными интересами, совершая по этому имуществу любые действия, вправе распорядиться квартирой по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, сдать в аренду, обменять, заложить, заключить другие соглашения, не запрещенные законом.
Кто является собственником неприватизированных квартир и какой статус имеют лица, проживающие в таких квартирах?
Согласно Закону Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19.06.1992 г.. № 2482-XII, приватизация государственного жилищного фонда (далее - приватизация) - это отчуждение (бесплатная передача в собственность граждан) квартир (домов), жилых помещений в общежитиях , предназначенных для проживания семей и одиноких лиц, комнат в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, и относящихся к ним хозяйственных сооружений и помещений (подвалов, сараев и т.д.) государственного жилищного фонда в пользу граждан Украины.
То есть процесс приватизации - это переход права собственности на квартиру от государственных предприятий, учреждений, организаций или территориальных общин к физическому лицу.
При этом граждане, которые не изъявили желания приватизировать занимаемое ими жилье или не могут приватизировать жилье в связи с ограничениями, установленными законом, пользуются жильем на условиях найма (ст. 7 Закона № 2482).
В то же время отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, регулируются Жилищным кодексом Украинской ССР и Гражданским кодексом Украины.
Согласно ст. 61 Жилищного кодекса, пользование жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - соответствующим предприятием, учреждением, организацией и нанимателем - и гражданином, на имя которого выдан ордер.
Жилищный кодекс определяет, что предметом договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда является отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, а также одноквартирный жилой дом (ст. 63 Жилищного кодекса). В то же время лица, проживающие в неприватизированных квартирах, платят квартирную плату за пользование жильем (ст. 66 Жилищного кодекса), а также за коммунальные услуги: водоснабжение, газ, тепловую энергию и другие услуги (ст. 66 Жилищного кодекса).
То есть считается, что такие лица снимают жилье у территориальной общины (если дом в коммунальной собственности) или государства (недвижимость, которая принадлежит государственным учреждениям, ведомствам, предприятиям).
Относительно участия в общих и учредительном собрании совладельцев многоквартирного дома
В Законе № 417 указано: участвовать в управлении многоквартирным домом могут совладельцы лично или через представителя (ч. 2 ст. 6).
Руководствуясь ст. 4 Закона № 417, собственниками квартир в многоквартирном доме могут быть:
- физические лица - граждане Украины, иностранцы, лица без гражданства, которые приобрели право собственности на законных основаниях (путем купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство, получение путем приватизации; по решению суда, вступившего в законную силу, договором ренты)
- юридические лица - субъекты предпринимательской деятельности, которые купили, получили недвижимое имущество в дар; путем внесения недвижимого имущества в уставный фонд другим путем)
- территориальные общины - осуществляют гражданские права и обязанности через органы местного самоуправления (ст. 327 ГКУ), которые управляют имуществом, находящимся в коммунальной собственности;
- государство - в лице которой права и обязанности собственника осуществляют органы государственной власти.
В то же время в п. 7 ст. 10 Закона № 417 и непосредственно в форме Протокола собрания совладельцев многоквартирного дома, утвержденного приказом Минрегионстроя от 25.08.2015 г.. № 203, указано: в собрании участвуют лично и / или через представителей совладельцы, которым принадлежат квартиры и / или нежилые помещения многоквартирного дома и указывают, какой документ подтверждает право собственности на квартиру.
Согласно абз. 4 ст. 1 Закона № 2866, представителем совладельца может быть физическое или юридическое лицо, которое на основании договора или закона право представлять интересы совладельца.
Как оформить представительство интересов совладельца многоквартирного дома?
Для этого владельцу (территориальной общине, а именно органу, который ее представляет или государственному предприятию) необходимо выдать доверенность на имя нанимателя на представительство интересов собственника на общих и на учредительном собрании, руководствуясь нормами ст. 246 ГКУ, а также предоставить документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
Таким образом, наниматели неприватизированных квартир многоквартирного дома могут принимать участие в управлении многоквартирным домом исключительно по поручению владельцев таких квартир и помещений.
